不知道从什么时候开始，关注了中国的出生人口数据。可能是自己出生时经历计划生育的原因。当我得知90年和91年出生人口数据时，我感到很惊讶，两年时间内，出生人口锐减接近700万，从这个数据我才真正体会到91年计划生育政策之严厉，感谢父母。
以前看过一个纪录片《在日本留学的日子》，讲述的是90年代留学日本的一批人。纪录片最后的一个主角是一个在日本攻读博士学位的大龄中年，李仲生，本身才艺出众，妻子被他个人魅力所吸引，在30大几岁时为了儿时母亲的梦想和自己个人的心结，居然抛家弃小跑去日本读人口经济学博士，整个过程异常辛苦，后来总算拿到学位，在首都师范大学找到教职。翻看他的著作，主要是研究人口经济学的。这也算是我关注人口的一个原因。
再加上上学时候听讲座上有的前辈经常提到的，要借鉴发达国家的发展历程，来思考中国未来发展方向，因而会关注日本的经济发展。日本经济上被频繁提到的就是所谓的“失去的二十年”。经济危机，房价股价暴跌，都是和人口有关。
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中国的房价究竟会怎么走，从人口方面分析也许是一个判断问题的途径。
我提出几个假设：
1. 进入城市的刚需人口，决定了房价的走势。即：刚需*城镇化率~房价，
2.随着时间推移，房价高涨，城镇化和个人受教育程度的提高，刚需年龄越来越大。
按照上述假设以及数据，并参考10年人口普查以及中国城镇化率进度及计划，可以得到以下列表
分析得到的房价走势和实际房价相关性很高。
上表为计算得到的刚需变化以及考虑城镇化率后的买房人群的变化。下图更为形象。
从第一个曲线图可以发现，刚需在94年发生了一次转折。当时海南和广州发生过房价暴涨暴跌的情况。预计刚需顶点在2021年半。再考虑城镇化进度，2022年初到顶。现在购房刚需都没到顶，可以买的，但是投资属性一般了。
现在购房刚需都没到顶，可以买的，但是投资属性一般了。
参考相关的实际房价数据，和计算得到的数据做对比。参考刚需的同比增长（表1），12年~13年，16~18年很高，这与实际情况符合。
同比表示今年同一天与去年同一天的比值。从上图可以发现，北京实际房价的同比走势和刚需的走势非常贴切。特别是14年至18年，几乎完全一致。当然，以上分析均没有考虑政府调控，比如货币超发以及限制交易等手段。不过个人认为货币超发的原因即为城镇化和刚需增长，当这一根本要素发生改变时，超发货币的现象也将逐步消失。
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