好，现在我们来分享交流第四部分内容，即与宅基地使用权纠纷相关的问题。
宅基地使用权是指农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地占有、使用的权利。根据《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的依照《土地管理法》第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
宅基地使用权作为重要的用益物权，具有以下特点：（1）宅基地的所有权归集体；（2）宅基地使用权的主体是特定的农村居民；（3）宅基地使用权以建设住宅为主要用途；（4）宅基地使用权具有社会保障性质和排他性。农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或者只交纳了很少的费用。宅基地使用权只能由宅基地使用权人行使，任何组织和个人不得侵占、损毁宅基地，因而宅基地使用权具有排他性。
这里主要讲两个具体问题：一是宅基地使用权能否由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记；二是宅基地使用权抵押、转让的效力。
关于宅基地使用权能否由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记的问题。自然资源部在其于2020年9月9日《对十三届全国人大三次会议第 3226 号建议的回复》第6条指出，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据继承法律规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》也明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承取得宅基地使用权的，可按相关规定办理确权登记，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。
关于宅基地使用权抵押、转让的效力。基于土地的有限性，虽然农村土地是农村集体经济组织所有，但国家法律不允许农村集体经济组织任意改变土地用途。作为宅基地使用权的主体也只能是农村集体经济组织的成员，同时，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。因此，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权转让。关于宅基地使用权能否抵押的问题，2015年12月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议表决通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市副县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》规定，在试点地区分别暂时调整实施《物权法》《担保法》关于集体所有的耕地使用权、集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。2018年12月23日，国务院在第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上就暂时调整实施有关法律规定的情况向全国人民代表大会常务委员会做了报告。对于集体所有的宅基地使用权的抵押问题，报告指出，农房抵押贷款在各地发展极不平衡，且宅基地制度改革尚未完成、缺乏司法处置的法律依据，农房流转和处置仍面临较大障碍，农房抵押贷款未形成有效闭环，故宅基地“三权分置”整体改革方案仍在研究。因此，《民法典》第399条只是删除了“耕地”不能抵押的规定但是对于“宅基地”的抵押，依旧持否定态度。
实务中，法院一般参考《八民会纪要》相关内容进行裁判。《八民会纪要》第19条是关于宅基地使用权抵押、转让的效力的规定，该条规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。”“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”《八民会纪要》第20条是关于涉及农村集体所有土地的民事合同中对外销售利润分配条款的效力认定的规定，该条规定：“在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。”
好，今天就交流到这里，谢谢大家的聆听。
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