文章：叶罚
编辑：叶罚
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房子本是人类的必需品，但不知道从何时开始变成了奢侈品。那种奢侈的程度用“贵”这个字眼恐怕无法形容。在我国诸如北京、上海和深圳等这种一线城市房价的增长速度，那真是一天一个价。对于普通人来说，想在大城市买房安家，比登天还难。
在日常生活当中，当期限利益远远高于违法成本时，总有部分人铤而走险，踩着法律的红线“跳舞”。这种现象在商品房买卖中体现的淋漓尽致。买卖双方订立房屋买卖合同后，在商品房价格飙升的情形下，卖房人不履行其应当履行的合同义务。不卖了！
客观来说，上述卖房者的这种做法还是可以理解的，虽然其违反了法律的相关规定，应当承担违约责任。反过来说，买受人是不是就卖方的违约行为可要求卖方承担房价上涨的全部风险呢？当然不是的，买受人可不能漫天要价就其损失。换言之，法律规定买受人只能主张其损失的可得利益。
一、可得利益损失相关法律规定
可得利益损失是指因违约行为造成非违约方本应当获得的利益而实际未能获得。可得利益损失应受可预见性规则的限制。可预见性规则是指损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可预见性规则的适用条件包括：（一）预见的主体是违约方；（二）预见的时间是订立合同时；（三）预见的内容是损害的类型和种类。
二、房屋买卖合同中的适用
就房屋买卖合同而言，守约方若要获取合同履行后的利益，必然要以当前市场价进行交易。由于房地产市场价格是波动的，订立房屋买卖合同若干年之后房屋的增值价值是任何人都无法清晰预见的，该损失已经超出法律要求违约方在违约时对损失预见的范围。
从法律公平原则出发，如果在买房人得知因卖房人违约而无法取得所买房屋所有权时，买房人应当采取措施避免对方的违约行为给自己造成扩大损失，而不是持放任的心态，对造成的损失不管不顾。
三、小结
其实不仅仅是在房屋买卖过程中会出现上述违约的情况，其他商事活动中的类似案件时有发生。可预见性规则的作用在于，防止违约赔偿范围被拉伸至因果关系链条上的过远端，避免违约方就无法预测的损害承担赔偿责任。违约方的做法固然为法律和市场秩序所不容，但守约方应该从公平和诚实信用等原则出发，在自己可为的范围内维持法律的平衡点。
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