出租方能否以承租方加建扩建为由解除合同？

出租方能否以承租方加建扩建为由解除合同？

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01 问题

经常有人咨询这样的问题，承租方在租赁期间对租赁物业进行了一些改建扩建甚至加建，现在租赁合同没有到期，出租方能否以承租方擅自加建扩建为由解除租赁合同？

先看一个案例。

02 基本案情

2014年，原告森某公司（出租方）与被告佳某公司（承租方）签订了《房地产租赁合同》，由被告承租案涉房产，约定租期5年至2019年止。

2016年，双方签订《补充合同》，将租赁期限再延长5年至2024年。

2020年12月及次月，原告先后两次向被告发送解除租赁合同通知，解除理由分别为根据合同约定出租方有权收回房屋开发或使用，承租人擅改房屋结构及物业未消防验收构成严重违约。

被告不同意解除，遂发生争议，原告诉诸深圳南山法院。

03 诉讼请求

原告请求确认双方租赁协议解除，并要求承租方支付每日2000余元的逾期交还租金（双倍租金）及赔偿经济损失500余万元。

后该案上诉至深圳中院。

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04 争议焦点

（一）出租方能否以承租方擅改房屋结构及物业未消防验收为由解除合同？

合同约定：

“出现下列情形之一的，甲方有权单方面提前解除本合同：…… （4）乙方擅自改变出租房屋之主体结构的； （5）乙方违反消防法规之规定的。”

原告（出租方）观点：

认为承租方擅自改变了房屋结构，且物业未经消防验收。

1.原告认为被告擅自改变承租物业2栋2层至8层的主体结构，将每层11间房改建为每层23间房；在承租物业顶层违建房屋3间用于自用；且以上改造及违建均未通过消防验收，为此原告提交了1992年的竣工图以及建设工程消防设计备案受理凭证；

2.涉案房屋违建照片及录像。

被告（承租方）观点：

认为出租方没有证据证明承租方改变房屋结构以及消防不合格。

1.本案合同签订时间为2014年，相隔12年，不能证明森某公司交付给被告的案涉房产状况；

2.森某公司在合同履行了7.5年也没有异议，且仍然与被告公司续签合同，也证明了该扩建行为得到森某公司认可；

3.案涉房产消防检查未违规。

法院观点：

出租方不能否以承租人擅改房屋结构及物业未消防验收为由解除合同。

1.无法认定违法加、改建行为发生在佳某公司承租前还是承租后，也就是说不能认定违法加、改建系佳某公司实施。

2. 以佳某公司擅自改变房屋结构及涉案物业未进行消防验收为由主张解除合同的依据不足。

（二）出租方能否以需收回房屋开发或使用为由解除合同？

合同约定：

"本合同生效后，任何一方不得任意提前解除本合同，否则，应按合同规定承担违约责任。但出现下列情形之一的，允许解除或变更合同：……（3）甲方需要收回该出租房屋开发或使用的； 符合上述第（3）项条件的，甲方需提前三个月通知乙方，并同意退还乙方租赁保证金及需将乙方投入租赁物的固定设备设施，按当时市场评估价折旧后予以补偿，本合同届时自动解除，乙方须按本合同向甲方无条件交还该出租房屋且不得向甲方提出任何主张。"

一审法院观点：

出租方能以需收回房屋开发或使用为由解除合同。

原告于2020年11月30日因自身经营发展需要作出将涉案物业收回处理的决议，并于2020年12月14日向被告送达解除通知，符合合同约定。

故一审法院支持原告诉求，确认合同解除。

二审法院观点：

出租方不能以需收回房屋开发或使用为由解除合同。

出租方未将被告投入租赁物的固定设备设施按当时市场评估价后予以补偿，不符合合同约定。

故，广东省深圳市中级人民法院作出（2021）粤03民终32373民事判决，撤销一审判决，驳回原告诉求。

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05 法律规定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条

承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

《民法典》第七百一十一条

承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

06 延伸案例

裁判要旨：擅自扩建并不必然会导致合同解除。

1、租客装修两房变四房，是否违约？

案号：上海市浦东新区人民法院（2022）沪0115民初9979号民事判决

法院认为：

成立在对系争房屋装修过程中增设了卫生间、拆除了原厨房设施、在非厨房部位增设排烟管道，确有不妥。但没有证据证明成立擅自变动了系争房屋建筑主体和承重结构，且在曾某一方要求的合理期限内仍不予恢复原状的情况，结合2021年5月26日《110接处警（案事件接报）登记表》的记载内容、物业管理单位作出《违章建筑整改通知书》的日期以及2021年5月26日之后成立分别与曾生华、谈景娟的微信沟通内容，应当认定系曾某前妻不满曾生华擅自出租系争房屋而采取自力救济导致曾某无法按约向成某继续出租系争房屋，合同因曾某违约而提前解除。

理由概述：改造未变动房屋主体和承重结构。

2、办公作民宿，增加三个卫生间是否属于擅自改变结构？

案号：上海市奉贤区人民法院（2022）沪0120民初6695号民事判决

法院认为：

1.对于擅自变动房屋建筑主体问题，被告增设卫生间确属变动房屋建筑主体，但从合同的真实目的看，租赁用途为民宿或公寓，显然应当配备卫生设施，而系争房屋交付被告时无卫生间，被告增设卫生间理所当然（原为办公用途）。

2.况且，从原告提供照片证据看，是原告正值被告装修时拍摄，应当发现被告的增设行为，而原告未提出异议，可以认定原告同意被告增设卫生间，不存在被告擅自之说，故该理由亦不成立。

理由概述：按照合同目的/适度改造/原告无异议。

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3、无证厂房建工棚和锅炉房，是否属违约加建？

案号：天津市第二中级人民法院（2016）津02民终1673号民事判决

法院认为：

原被告在签订涉诉厂房及院落租赁协议时，双方均明知该标的物是作为机加工的生产车间而使用，被告对于租赁物按照其合同目的适度的改造、搭建，亦在双方当事人预见及应允范围之内。且被告搭建的建筑物和构筑物在租赁协议届满后，均可按照原样予以恢复。

理由概述：按照合同目的/适度改造/可恢复。

4、承租方将锅炉房改造成四层宾馆，出租方是否有权解除合同？

北京市第一中级人民法院（2023）京01民终2026号民事判决

法院认为:

司法解释第6条规定的解除条件是：一是要求承租人有“擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建”的不当使用行为；二是要求出租人在解除合同前要催告承租人在合理期限内恢复原状。经查：（1）源濠源公司在合同续签前已经基本完成对房屋的改扩建（2004年签约，2007年改造，2008年续签）； （2）2021年底，源濠源公司修建的部分违章建筑已经被强制拆除。

理由概述：合同签订前已完成扩建/部分违建已拆。

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07 律师分析

承租人擅自扩建的，出租人是否必然有权解除合同呢？

不一定，可以从以下几个因素予以考量：

（1）双方合同是否明确约定；

（2）该扩建是否导致房屋建筑主体和承重结构改变；

（3）该扩建是否取得出租人明示或默示同意（是否催告或提出异议）；

（4）该扩建是否可恢复；

（5）出租方是否另有违约的主观故意；

（6）该扩建是否合理，是否符合租赁合同目的。

当然，承租方加建扩建或装修房屋，如何处理？

首先，最好租赁合同中约定出租方同意加建扩建及装修。

其次，如合同无约定，可在合同履行过程中取得出租方的书面同意。

再次，如无法取得出租方书面同意文件，可向出租方提交改扩建或装修申请，以取得对方默认同意或未提异议的证据。

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