去年8月，我去菲律宾实地看盘后陆续买了5套房和几个车位，不知不觉，已经1年过去了。
今天再做个复盘，当做我真实投资经历的分享吧，后续也会不定期更新复盘记录哒~
01
先说房价涨幅。
我买的5套房包含两个楼盘，对应两家开发商。
A楼盘：去年9月份买入，目前累计上涨15%；
B楼盘：去年12月份买入，位置和A在同区域但地段更好些，价格已涨了20%。
菲律宾首都马尼拉近一年的房价涨幅，相当亮眼。
根据莱坊国际的数据：2019年3月至2020年3月，马尼拉的住宅价格同比上涨22.2%，全球排名第一。
而统计的150个城市中，平均涨幅才4.3%。
国内楼市颇受瞩目的深圳，也不过5.2%。
马尼拉的房价已经连续7年上涨了。根据CEIC显示，今年疫情前，大概是10%的增长，疫情下反而加快了脚步。今年一季度增长为12.4%
处于稳定高增长状态中。
其中一个重要原因，我之前提过：
菲律宾的大开发商会周期性地上调价格，从而制造出房价上涨的溢价空间。
比如我买的房子，有时一个季度上涨3%，有时上涨5%，房价就这么相对稳定地上去了。
02
如果让临公子现在重新分析菲律宾的房产，我觉得主要有3点。
第一，经济基本面依然对楼市利好
哪怕菲律宾的房子已经涨了几年。
这个感觉有些像，2008年以后国内房价一直走高，每年都有很多人认为既然涨了几年，后面可能会回落一样。
实际上，后续是涨是跌，看的并不完全是前面涨不涨，就像有些地方哪怕再便宜都没有增长可能性。
房价的黄金上涨期，有几个相对公认的条件：
1、GDP增速最好连续几年超过6%；
2、人均GDP，3000-8000美元；
3、城市为人数超过1000万的“超级大城市”。
虽然这只是个参考，但你套在几个城市验证下，会发现还是有一定参考价值的。
楼市的显著上升期大概是10-15年，08年中国的人均GDP为3313美元，后面的事情大家都知道了。而现在菲律宾为3597美元，正处于房价黄金上涨期的开端（目前中国已10121美元，泰国已7194美元，柬埔寨才1610美元）。
第二，房产红利空间依然存在
马尼拉城市的红利空间从何而来？
供需上：
作为世界人口密度最大的城市之一，马尼拉有2400万人口，住宅需求66万以上，但目前供应链只有35万套。外加当地建设周期很长，建公寓往往长达4-5年，进一步造成了“供<需”的局面。
我们买房时，一定要关注城市的常住人口和住房比例，它们决定了供需，而供需决定了房价趋势。
投资回报率：
前面说了房子涨幅，实际上马尼拉的租金回报率也是很可观的。住宅入住率在90%以上，一套一居室公寓（20-24平米）每月租金可达到3500元人民币，核心区租售比在7-9%，在全球排名前列。
而北京上海，差不多只有1.5%。
投资门槛上：
菲律宾房产的投资门槛比较低，我去年买的时候还是0首付，不过现在的首付多数是总价的5%-20%。
不出意外的话，首付比例将越来越高。毕竟是一个被看好的市场。
每月月供集中在3000-6000元，分4-5年支付，交房时结清尾款，过程中可随时转售。
第三，要找低估价值区
你可能听过一句话：全球一线城市核心地段的房子，是保值增值的好资产。
这话呢，不能说它错。
但和没说一样。除了看城市，关键要看具体地段、买入时机、卖出时间等等。
就拿国内看。
北上广深的房子就一定增值吗？未必吧。
2017年之前可能随便找个一二线城市买入，或多或少都能涨一点，但之后，很多人买入不仅没增值反而降价，等于资产缩水。
再举个菲律宾的例子。
同样是首都马尼拉，同样核心CDB，涨幅情况很可能都相差很多。比如Makati和BGC，是城市的金融和商区中心，地段优越交通方便，但它们适合生活，不太适合投资。
为什么？
因为连续几波上涨，已让这两个板块房价接近饱和，新盘资源极少。
就算是同个区域，隔着几公里涨幅可能都不同。我买的两个楼盘都是奎松地区，周围基础设置和配置都不错，但后买的那套地段更靠中心些，外加其他因素，涨幅也更大。
马尼拉的地铁即将建成，贯穿城市重要区域，中国老百姓应该都明白，地铁沿线的房价必然又要涨一波。
房子越有潜力，越被低估，安全边际就越高。
所以说呐，不是随便闭着眼睛在一线城市买房就能稳赚，城市、地段、买入时机、买出时机等等，都是影响房价的重要因素。
03
有人问，那菲律宾的房子风险点有哪些呢？
在临公子看来，核心风险点，其实和国内买房的风险点是一样的。
在什么城市买？在什么地段买？何时买入？开发商怎么样？……
此外有个特别之处——
购买渠道。
国内目前菲律宾购买渠道有2种：
1、中介。当地开发商与中国销售团队合作，由中介代理。
2、团购。由大宗买家先签购批量买下，再由个人买家成团购买。
这两年，第二种团购模式越来越多。优势比较明显：
一来，中介销售的话，会把价格抬得比较高，压低了房子未来的溢价；
二来，团购有利于负责团购的公司与开发商谈到更好的资源，比如更低的房子总价、更低的首付比例、更低的月供等等。
顺便提醒下，如果要在菲律宾买房，建议买期房而不是现房。
前面说过了，“低首付+期房制度”是它的优势之一，现房要全款买房，把分期付款这么好的杠杆工具给浪费了。
何况在供不应求的楼市里，多数好房在期房阶段都销售光了（不少甚至在开盘前就销售得差不多了），被剩成现房，大概率是卖不出去的房子……
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