文：蔡垒磊

01

最近有不少人来问我房子要不要买或者要不要卖的问题，看来楼市是真出现了一些问题。

拿宁波来说，近几个月的新盘只卖出了10%左右，什么概念？二手房就更不用说了，哪个开发商看到这样的数据还头铁敢拿地？不拿地，财政收入就少了一大块，怎么办？靠房产税补。

可这是个两难问题，房产税当年不推是怕把房价打下去没了土地财政，然而现在再推就等于在垂死的病人身上再打上一拳，有多套房的人会慌不择路地逃跑，房价就更没眼看了，那土地财政可就算彻底退出舞台了。

从这个角度讲，我们因为自己的贪婪，没有在这两件事上做好平稳过渡，导致了现在的尴尬局面。

02

现在来问能不能买的人，很多都声称自己是刚需。

那么刚需到底刚不刚？

我曾说，吃饭是刚需，穿衣是刚需，有瓦遮头是刚需。但有一套自己的房子不是刚需，有一套80平米以上的房子更不是刚需，有一套一二线城市中心区的80平米以上的房子更更更不是刚需。

如果这叫刚需，那全中国得死95%以上的人，因为刚需刚需，就是满足不了这个需求就没法生存了。

哪来的刚需，就跟养孩子一样，你有钱就富养，没钱就穷养，你不能说我就是想富养孩子，所以不能富养就没满足刚需——那是你的需。

03

有人说，孩子有受优质教育的需求，所以必须买房，还得买学区房，得买好学校的学区房。

这还是你的需，因为它的数量很有限，它就不可能是“刚”需。

孩子的教育成本应该付出多少？你自己心里有本账的，之所以你觉得学区房划算，是你认为你的孩子退了这个坑位后，学区房还能换回这些钱，甚至还可以挣钱，是不是这样？

如果在你持有学区房的这些年里，政策说学区打乱，教师轮岗，以及租房也有好学区，于是学区房价格暴跌一半甚至更多，那你还会买吗？你不会。

04

同理，有人说，我就买一套自住，我迟早都要买房的，所以我无所谓。

你真的无所谓吗？

如果房子下面的土地不再增值，那么房子和车子一样，都是越用越旧越便宜。如果经济持续下行，或者你所在的区域变得相对更边缘化，脚下的土地变得更便宜了，200万的房子，在你还完贷款的时候，残值剩50万。

你住了20年，总花费150万，你真的还能无所谓吗？

你不会。

所以你心里想的是什么？你其实并没有打算为“住”这个需求花上任何成本，所以才无所谓，你内心最深处藏着的东西，跟炒房客没有差别，只不过你的资金没人家多而已。

05

既然也是判断房价涨跌，就不要打着刚需的旗号，你只是判断不准房价会涨还是会跌，所以提前给自己卸下了“万一我买了就跌”的投资失利责任而已。

但你到底是要“心里舒服”还是要“资金舒服”？

我想多数人还是希望多一点资金上的舒服，在实在没办法的时候，才去试图卸下心理压力，希望心里能舒服一些。

那我现在告诉你，中国的楼市现在的价格还是很不正常的，远没有到底。一个正常的国家，普通老百姓买房应当至少是当地10年的收入可以买一套，是全款，而不是付上首付。

这个数字在特别发达的国家会更少，比如5年6年，这样才是正常的。

到了那个时候，你说丈母娘到底会看一个年轻人有没有房结婚，还是其到底聪不聪明，有没有能力，每个月收入多少呢？我想应该是后者，因为房子不再是“如果现在没有，以后也不会有”的东西了——哪来的什么丈母娘经济，先有房子暴涨，才有人把贪钱转化为贪房子，而不是先有的丈母娘经济，才有房子暴涨，不要把这个因果搞混了。

所以别炒了，你看现在的年轻人，理你吗？人家不结婚不生娃，有房子的，父母就给了，他们更愁的可能是凑钱买个最新款的手机或者电子产品；而没房子的也不着急，该吃吃该喝喝，低欲望地活着。

人是越来越少了，也是越来越佛了，如果你肯睁眼看看这趋势，就知道80后的执念，差不多要走到尽头了。

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。