之前说过，2018年可能是有史以来投资界最黑暗的一年，目之所及没有一样投资品种的行情是景气的。当然除了楼市和股市之外，其他市场的低迷对我们一般老百姓来说直接影响还是不大的，而股市走熊相信很多股民都已经司空见惯，真正对人民信心造成最大的恐慌，带来最大的打击，应该还是来自于楼市的低迷。
2018年的楼市比以往任何一个时候都要更差，这是可以盖棺定论的，为什么这么说呢？因为不论是08年还是14年，这两年都是楼市的淡市，当时所有人都在观望，大家都在想的是现在买还是晚点买，但购买的欲望、力量和需求仍在，这也是为什么一旦政策放开之后楼市很快就可以报复性反弹的原因，因为市场规律告诉我们，人为的因素并不能制约市场的真实需求。以前有多压抑，现在就有多疯狂。
但是2018年的楼市却不是这样，一个500万的单位，最多只能吸引只有100万首付的客户。这是让所有开发商的销售部门很无奈的一件事情，就是当前存在客户的购买力，远远匹配不了自己的商品售价，换句话说就是韭菜已经割完了。十几年的牛市已经掏空大部分人的钱包，而还有购买力的人没有房票，新一代有房票的刚需客又没有购买力。
那房子卖不出去咋办？如果以前的话，开发商还能硬扛，等行情好再卖。但今年不同了，因为在三年前的2015年3月30号，大家都知道，政府出政策了，首套和二套首付比例降低，但是这个还不是关键，关键是在这个政策背后，所有房企都发现了一个利率极低的融资渠道：公司债。
我们可以回忆一下2015和16两年，是不是地王频出？那么多房企频频举牌的背后，是这两年公司债的利率低得可怜。基本上所有房企的借贷成本都在5%左右，如果央企甚至能去到3%，基本就跟余额宝差不多。
但是，不管你利息有多低，出来混总是要还的。15年借下的债务，还款到期时间大概是3到5年，而最早到期的一批债务就是今年，这还只是小部分，期限较长数额较大的，会在19年和20年到期，所以这两年是房企集中偿付债务压力最大的年份。
可能很多人会问，为什么开发商不借新还旧呢？这么多年来他们的操作手法不就是这样的吗？是的，当初15年的时候很多开发商的确是这样想的，所以他们才肆无忌惮地大肆借贷四处抢地。但是到了今年，企业债被全面停止了，是彻底的停止，一点空子也不留。
政府去杠杆的决心让开发商方寸大乱，他们没有任何外援，唯一的自救渠道就是把手里的货变现。所以这就是为什么今年开始，很多开发商包括超大规模的开发商都放弃抵抗，直接8折、7折甚至5折甩卖的原因。到了年底最忙的还不是销售部门，而是跑银行渠道的投资部，他们到处恳求银行延长他们的还款周期。
所以2019年楼市的展望其实不难判断，今年、明年直到2020年，都是房企最难熬的时候，而想要场外资金涌入，只会越来越难。万科喊出的三个字：“活下去”，将是所有房企未来两年的首要目标。
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