置换（一）

一、需求

下半年希望把自己的宝山的那套房子置换掉。

二、拆解项目

1.项目目标

把目前宝山房子卖出，买进500万左右的笋盘。（核心城市、核心地区、核心地段的房产）

2.行动步骤

买：买笋盘

A.根据规划选区域

B.加中介并运营中介

C.踩盘

D.谈判

E.成交

F.准备房款、流水

卖：卖出好价格

A.装修

B.加中介并运营中介

C.谈判

D.成交

行动策略

属于上行期，打算先买后卖，签署远期合同6个月，下周启动装修。

三、本期行动

根据城市规划先选定区域。

1.听课:参加相关课程学习

收获：

（1）老师分析了上海城市规划和经济形势

重点区域：每个区的核心区域，重点发展区域：龙华-华泾、徐汇滨江、前滩、后滩、张江;

（2）上海房产还是被政策抑制的价值洼地，值得投资。人口已呈现出放开限制的态势，陆铭：[大国大城]。

（3）房价影响因素：长期人口，中期产业，短期金融。

2.自己认真研究了2035规划图，有了一定对上海的全局认知，建议每个要买房的都要看下上海市城市总体规划（2017-2035）-高清：https://zhuanlan.zhihu.com/p/32632481。

A.先说结论：聚焦于中央活动区，重点关注徐汇和闵行，重点关注浦西的龙华-华泾、莘庄、七宝、紫竹、虹桥，进一步踩盘，明天从闵行开始踩盘。

B.具体分析：短期看有规划利好的地区

上海城市规划：

第一个层次：上海主城区的大部分，处于存量提升的阶段

第二个层次：东西两翼，近年重点开发的区域

第三个层次：浦东沿海区域，未来20年上海重点转移的地区

B.重点聚焦在中央活动区，有商业（红色区域）覆盖的片区。

C.上海城市发展定位

形成“一主、两轴、四翼；多廊、多核、多圈”的市域总体空间结构。

1.“一主、两轴、四翼”

以中心城为主体，强化黄浦江、延安路-世纪大道“十字形”功能轴引导，形成以虹桥、川沙、宝山、闵行4个主城片区为支撑的主城

区，承载上海全球城市的核心功能。

2.“多廊、多核、多圈”

强化沿江、沿湾、沪宁、沪杭、沪湖等重点发展廊道，培育功能集聚的重点发展城镇，构建公共服务设施共享的城镇圈，实现区域协同、空间优化和城乡统筹。

D.具体到闵行区：闵行https://xw.qq.com/cmsid/20190403A0NPSP00?f=newdc

突出创新功能引领，建设上海科创中心重要的承载区，成为全市最具创新影响力的科技创新功能集聚区之一。突出开放功能支撑，建设上海国际贸易中心的重要承载区，成为全市面向国际面向长三角开放合作的门户地区。突出文化交融支撑，建设上海国际文化大都市的重要承载区，营建多元文化交融的国际化新城区。突出生态宜居支撑，建设上海生态之城、人文之城的重要承载区，营建品质卓越的生态宜居新城区。

至2020年，初步建成生态宜居的现代化新城区。主动适应与中心城和主城片区共同构成上海市主城区的新定位，实现经济发展方式转变的新跨越，形成上海具有全球影响力科技创新中心功能集聚区的基本框架，城市功能持续提升，更高水平的小康社会全面实现。

至2035年，把闵行建设成为上海卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的重要战略支撑区，品质卓越、生态宜居的现代化新城区。

至2050年，全面建成品质卓越、生态宜居的现代化新城区，各项发展指标达到国际领先水平，构建上海卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的重要战略支撑区。