最近好朋友提到了地产物业服务，我就找了些资料来看，以港股最具代表性的碧桂园服务来举例。
2018年5月29日，碧桂园公告分拆旗下碧桂园服务于港股上市，每持有8.7股碧桂园可获派1股碧桂园服务。
碧桂园2018年5月29日收盘价为12.68港元，现价4.92港元。
碧桂园服务2018年6月19日上市收盘价9.74港元，现价30.75港元。
是什么造成了它们回报的差异？
从报表看，碧桂园服务的营收和利润持续快速增长，推测一方面和大股东的开发进度有关，从开发到交楼产生物业营收，数据可能有2~3年的滞后期。另一方面外延并购也带来业绩爆发。
现在是地产行业不景气时期，市场无论对开发还是收购的预期都在降低，碧桂园服务的估值也到了近年的最低位附近，市盈率20倍出头（最高到过80多倍）。
即便这样，它的估值水平还是远远高过以开发业务为主的地产股。
我觉得是商业模式差异造成的，物业服务真的是一门好生意。我找到了一份合同，以该合同为例，购房即签约长达20年的物业管理服务合同，每月交2.5元/平米的物业管理费，同时合同约定每隔2年提价0.2元，以应对通货膨胀。
如此一来，物业公司可以获得非常稳定的增长，资产也很轻，既不需要像地产开发业务一样加高杠杆经营，也不需要承受地价波动风险。
更换物业管理公司是很困难的事情，需要召开业主大会并征得超过半数的业主同意。
所以无论业主换了多少次，大概率，一家物业管理公司进驻后，会一直做到小区寿终正寝为止。
这才是躺着来钱的生意。
我发现不少股民觉着低市盈率就是价值投资，喜欢买银行和地产这些报表既难懂，又高杠杆的生意，不景气时期挺容易被一把清零，有政策风险的行业也应该一票否决。
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