一、托管项目的现状与发展
1.公寓市场方兴未艾，提高租户的居住体验，提高业主的收益率，便于形成托管方的规模化集中化运营，提升行业整体效率。
2.但不可否认，在郑州市场整个公寓托管市场还处于起步期，从业人员良莠不齐，提供的产品参差不齐，市场认可度褒贬不均，还亟待提高。；另一方面市场环境嘈杂，普遍存在急功近利，市场好时一翁而上，市场差时纷纷倒闭，对形成行业的良性向上运营形成障碍。
3.然托管公寓市场向上、向前走的路线是必然的，从业人员首先要根据自身现状求生存，不被市场所淘汰，在此基础上着力打造核心竞争力，提供适销对路的居住产品，与业主一道形成长效稳固的受益共同体，而后踏准市场节拍稳健经营。
二、北龙湖鲁能公馆中长线投资的可行性研讨
1.基本情况：周边楼面地价最高36000，鲁能小高层综合成本20000，有一定的价格优势。
2.市场风险：郑州楼市走衰，产品价格下行，变现困难；加杠杆面临银行月供压力，在经济冬季运行周期里现金流支撑困难；鲁能产品定位错位，在豪宅圈提供低档货，拉低了总体收益率等。
3.市场机会：中长线年化10%收益率可期。对于资金有意配置郑州楼市的家庭提供一个相对优良的选择。
4.控制要点：转让流程可控性；房产落个人名下的政策可行性；资金长线投资的心理准备；产品交房后出手前的运营管理；项目运营管理、利润分配、市场风险承担等达成谅解备忘录。
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