危言耸听，戏说财经。本文可能含有反讽的说法与结论，请各位读者结合语境判断。
北京房价3月份涨完以后，后续行情启动乏力。这既有外部形势比较复杂的原因，但更深层次“认房又认贷”还是发挥了决定性作用。在换房链条无力启动的情况下，现在妥妥的“市场底”无疑。
北京房市现在特点越来越明显（上海估计总体情况也差不多）：1.二手房成交量上涨后，只会导致挂牌量“报复性”暴涨，最终市场上二手房供给总量更上一个新台阶；2.5-6环附近新房库存量暴涨，以这2年主流的限竞房为例，实实在在的库存量已经突破7万套，比历史成交总量还要多1倍；3.带看量和新客量依然保持在高位，但是成交量迅速的下滑；4.除了学区房、低总价和“笋盘”，成交的可能性基本上没有。下面逐条说一下：
一、二手房挂牌量“报复性”暴涨
背后的原因大家都知道是换房和改善性需求。在“认房或认贷”的情形下，主流的操作是先买再卖，然后通过合同和实践操作，同样地享受到首套房的便利。比如说，换房者先约定购房者缴纳高额的定金解抵押，然后加快购房者流程实现尽快过户，再在购房合同中约定一个较长的期限，从而保证启动换房时以首套的资格购房，从而多贷款。
但是在“认房又认贷”的情况下，上面的操作毫无意义，所以理性人都会选择先卖再买。那么从3·17以来压抑的换房需求，在2019年小阳春中看到了“一丝丝”曙光的普通大众，理性人就要先“挂牌”，以便“试试运气”，如果真的卖出去了才能考虑换房。
在前面因素的影响下，“挂牌”的个体理性，就会导致“挂牌量”大增的集体非理性。最终市场上二手房供给总量更上一个新台阶，原本买方在一个小区里只需要看2套房，现在在一个小区要看10套房。买方一方面购买【决策】更加困难，不知道选哪一套房好；另一方面【购买】决策更加困难，因为一下多出这么多房源不确定市场的走向。在这样的叠加影响下，预计至少到今年年底，二手房交易量依然要维持在较低的位置。
二、限竞房库存量7万套压顶
为了缓解北京高房价的压力，北京市在商品房这块推出了“限竞房”，2017-2018年基本上所有拍卖的住宅土地全部采用的是“限竞房”的套路。通俗地来说就是开放商买地的时候限制了地价最高价，因此在卖房的时候，房屋单平的最高价也受到了限制，而且90平米以下的户型要占多数。
这种做法看起来很美，但是实际上……怎么说呢，大部分“限竞房”的位置实在是难以想象。在一个没有地铁、配套不全的5-6环外的新房，本身吸引力就有限，而且购房后还需要2-3年左右才能拿本，再过5年才能上市交易……毕竟是100%的新房，再远也比燕郊近，而且总有那么几个4环附近的盘，加上许多人的理念就是只要新房……我只能说，买这些房的都是真刚需、真勇士！
好的，这一部分又分流出了不少的群体。那么总库存居高不下的北京，房价还能涨起来吗？答案显然是否定的！
三、带看量和新客量依然保持在高位
如果光看带看量上升，就认为需求还处于高位，我是100%不信的。理由有二：首先，带看量是一个水分很大，非常失真的数据，比如我当年买房，我在两个大区门店实际大概看了30几套吧，但是系统里其中一个大区我的带看就1套（实际看了10套左右），就是我买的那一套，而且是因为经纪人说没有录带看就直接买了，很容易就查出来他违反规定，所以不得已录的；另一个大区我实际看了20套左右，但是录的带看嘛……反正经纪人爱怎么录就怎么录吧，这个反正也是他们自己操作的。
其次，前面说了同一个小区挂牌量直线上涨，正常情况下，来都来了对吧……怎么着能看的肯定一起看了。好了，原先一个小区就挂牌2套，现在挂牌10套，带看量怎么着涨个2倍也是再正常不过的。
那么，姑且相信链家不会明目张胆地拿自己的数据造假，新增客源还是上升的。只不过，虽然有需求，但是决策实在是太困难了（理由前面已经讲过了）。
四、能成交的只剩下学区房、低总价和“笋盘”
综合前面的3点，北京市场上不乏需求者。但是大增的二手房、新房库存，以及“认房又认贷”下“先卖后买”的理性决策，导致市场上观望的情绪丝毫不亚于3·17之后，大部分房子都会在观望和讨价还价中无法成交。只有下面三种情况还有成交可能
首先，买方不会拒绝“笋盘”。这个理由就不用解释了。其次，低总价的房子还是有吸引力，特别是对于下定决心准备未来换房的群体，优势非常明显。最后，换房的需求大方向是学区房，所以不管是哪些“幸运儿”卖了房，有大概率他们会换到学区房。
综上所述，我的判断是，今年到年底前，房价还是稳为主，但是略有下降。明年，除非政策有变化或者国际形势有大变化，否则市场还是以冷为主。下一个周期，我们就等2021年吧。
那么现在市场上我们该怎么办？我的建议如下：
(1)还有首套资格的刚需群体，今年10-12月份是上车的好时候，只是怎么上车的问题。有孩子上学需求的，小户型学区房是首选。没有孩子上学需求的，有两个方案，一个方案是找地铁房里“笋盘”；另一个方案是先忍着，在2021年之前买一个打算长时间足够自住的，足以撑过6年以上没有换房需求。
(2)没有首套资格同时也没有房的群体，安心找地铁房里的“笋盘”吧，学区房看需求决定。
(3)换房群体。不管市场怎么样，在“认房又认贷”改变之前，先卖再买还是最优选择，无论如何等卖房拿到所有的钱以后再考虑买房。至于能不能卖出去，就纯看运气了。当然，还可以再反思一下自己的换房需求，如果是居住性需求不能满足，我建议2021年之前就别换了，找个同小区的租一套；如果是上学需求，可以考虑在不卖房的基础上买一套总价最低的学区房然后出租。
(4)投资群体。2021年春节再看有没有机会吧，这两年先把目光放到“十大都市圈”里的二线城市，那里的机会绝对比北京多得多。
网友评论