评水木热帖

昨天被这个帖子刷屏，有人说是作死。

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有人算出月供12万

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但这种算法是完全错误的，按原po的帖子来说，问题不在于三年的资金压力，而是对未来的预期是否精确。下面我们来精算一下。

首先补充知识，信用贷，消费贷。

银行提供一笔 3年的贷款给你，每年利率6到7%，3年内，每个月只要偿还利息，满3年时，需一次性偿还本金。如果你申请了额度，但是不使用，是不产生利息的。

精算 年利息如下

60乘以0.06 3.6万

100乘以6.4% 6.4万

60乘以6.5% 3.9万

21乘以6.3% 1.3万

60乘以6.5% 3.9万

21乘以6.5% 1.3万

合计20.4万，每月1.7万

房贷月供 1.2万

合计每个月2.9万元

三年内他的额外融资成本是多少呢？

20.4乘以3 为 61.2万元。

那么他对三年后的预期是多少才能满足保本呢？

700加61.2 为761.2万元

所以只要那套房子三年内增长9%，就是保本的。

每年的持有成本是20.4万元。

按我对北京的预期，他肯定不会亏。

所以，瞎算的，算出月供12万元的都是大傻逼。

风险在哪呢？

第一部分是政策性风险

主要表现为 宏观层面控制价格三年后并没有涨价。

宏观金融收紧，查出首付的资金来源，被中止贷款，房子就买不成了。

第二部分是下一阶段的资金风险

三年后他要一次性偿还本金共计320万元，100万没有使用不产生利息。问题是三年后他拿的出来320万吗？po主说能够有一笔 过桥贷款缓冲，然后继续借出来钱。

但是三年后过桥贷款出问题了呢？不能及时到账。

现在的银行 对个人得授信额度是有限制的，以后估计会把资金来源管控的更加严格，三年后他还能使用信用贷 拿出这么多钱吗？

第三部分是学区风险

北京正在搞教育改革，买了学区房从以前百分百进名校，变成有70%的概率进名校，学区房的含金量下降，同时如果他是刚需学区房，使用了学票，那么未来7年这套房子就没有学票溢价。

我觉得po 主是一个能人，全家都是赌徒。