问题：我情况是首付200以下，相中了朝青国美第一城，还有百子湾的沿海赛洛城的两居，亦庄限竞房禧瑞天著。哪个更合适呢？目前没结婚，买来也不自住。
回答：首付不到200万，国美勉强能买到，沿海赛洛城也勉强。
限竟房不考虑，不建议去看，想的越多越容易进坑。
问题：水大好，最近和几个北京的经纪人聊天发现一个很有意思的情况，明星买房都在扎堆，北京著名的像阳光上东像泛海国际，这是为啥，难道开发商有个超级经纪人专做娱乐圈吗？
回答：明星大都是混圈儿的
不同圈子，不同级别，不同年代，都会影响明星选择物业。
阳光上东是10年前部分二三四线明星；泛海因为总价问题，相对买入不多
比较热门的是九龙山金茂府，杨幂等一圈明星。
新城国际开盘时，老板送了几套给当时的流量名人。
问题：水哥：您给看下。霸州孔雀城联排中间户。223平上三下一，有小花园，环境很好。2015年买，20I6年中交房毛坯至今 6100／㎡入手，至今翻一倍左右，为什么老有中介问？是留是出？以后京雄高铁站霸北站约十分钟车程。好出吗？谢谢。
回答：霸州抓紧卖掉。
河北县城高铁房、环京房产，都属于高危产品。
问题：老师好，我在北京，蒲黄榆有套小两居，想改善居住条件，在南城置换，650万左右，有什么好建议！中海城和晶城秀府怎么样，或者有什么可推荐的，谢谢！
回答：因为合生的疯狂拿地，成寿寺可以谨慎考虑。
不过650万的标的，可以买到10号线沿线更多的次新三房，或者青年路的两居。
问题：目前在顺义上班，手里有40万，按二套贷款。如果燕郊卖不掉，需要家里借90万首付，能买顺义一居室。还是同样的价格，买东四环的30平开间呢？我的想法是，如果不在顺义上班，甘露园的房子能保证我去其他区上班一小时通勤。如果在顺义上班，朝阳出租的房租能覆盖我在顺义租房的房租。谢谢
回答：顺义回避、一居室回避、开间回避。
90+40=130万，可以买到300万+的两居室
现在不是考虑房租的时候
是买不买得到房子的问题。
人生首套房的结果，才是关键。
问题：水大，对北京像素这个盘怎么看？
回答：上车友好度极高
所以形成了很高的上车溢价
所以一旦商住被打压，溢价被削去，亏损比例也是很高。
问题：老师您好：我想把丰台科技园的一套房子处置掉，大概能卖850万，想买大兴南海子公园附近的中铁华侨城185米的平层，价位是1000万，紧邻地铁站和公园，您认为南海子公园附近楼盘能保值吗？
回答：有一定溢价，有一定概率套牢。
1000万的标的买望京次新，居住舒适，配套齐全，你的下家为什么要去南海子呢？
2016年之前，出租车都不爱去。
问题：水大，十里堡高庙村拆迁建房，青年路地铁附近也在建设，未来这两块的发展看好吗？
回答：十里堡一直是推荐淘笋的区域，本身价格合理，未来也有改善提升可能。
青年路整体更新，部分楼盘溢价，相对较贵，也有少量次新存在大面积低单价的机会。
青年路发展最受益的还是甘露园这一带，地铁＋商业升级＋填补住宅产品线，三面全占。
问题：石佛营泛海的房子挺不错的，10万单价合适吗？这片地区未来发展怎么样？
回答：泛海的房子挺不错的，10万的单价挺贵的。
石佛营有很好的发展空间，本身地段不差，但是不够支撑10万的豪宅溢价。
石佛营未来的前途主要看那一片片的空地能不能放开开发，放开的话，又可以形成一个高端组团。
问题：水大如何评价泰华滨河苑的房子？
回答：有一段时间每晚下班回家，都要捎带一位同事去泰华滨河苑。
总体来说，这是一个前后不搭的地段。
酒仙桥最繁华的地段已过，经过破败不堪的街坊，乡镇风格的简陋水泥桥，面前一片混乱的道路停车场，各色车辆，快递和摊位填满了小区门口，宽阔的街道变得无比狭窄。
像是到了城市的尽头。
而再往前开，就是荒凉的星火石佛营，这块地撂荒很久也没有开建，给泰华又增加了一份凄凉。
小区本身，是低端刚需盘的定位，然而在地板价的抬升下，本身价格却没有明显的套利空间。
从酒仙桥街坊到石佛营泛海这一片，目前可以回避。
问题：水神预测一下富力又一城未来5年和10年的价格吧？
回答：豆各庄有几点风险
1.距离太远
2.地铁通达玩
3.当前价格溢价
4.缺乏足够多刚需密度住宅，未来人口流入难以满足
基于以上，富力又一城未来5年大概率属于跑输大盘类型。
问题：最近有读者问到这个楼盘：东四环单价5万住宅，不限购，可贷款。
周边一个典型的例子是原来化工厂的广华新城。
广华新城能不能买？
回答：综合计算的结论是：不建议购买。
原因：
1.广华新城属于央企经适房，虽然有内部销售名额，但也是针对符合条件的职工人选，本质上没有靠谱的漏洞和风控操作人员，项目目标又太大，购买存在风险。
个别操作回迁经适房改底单等行为，多数是小规模进行，少见市场到处流传。
2.市场上宣传推销的中介鱼龙混杂，大多数已经是3手到5手的信息，存在加价，单纯借项目占用资金的可能，风险倍增。
3.北京市场上宣传不限购的项目，绝大多数都是回迁房和经适房项目，其中大多是以假借项目名义，融资占用资金，因为项目本身会要求买家首付支付大笔首付或者干脆全款才能购买，然而即使是正规项目，房本基本也要在1-2年后才能下来；如果项目是纯幌子，那么房本就永远下不来。
假设100人支付100万首付，1年后办不成退款（属良心），相当于1个亿1年免息资金。
4.广华新城性质比较特殊，多样，不一定办得下房本。
5.抛开以上风险，假设广华新城就是焦化厂最普通的经适新房，本身的品质所折算的价值应该在单价5万左右，相比近5万的售价，约等于市场价。
6.再加上多种产权不确定性风险，以及焦化厂地块的诟病折价，5万买广华新城（如能下红本），不划算。
问题：水大，点评下上东三角洲三居室和嘉润花园两居室吧。
问题：上东三角洲价格中规中矩，缺点是周围配套欠缺，距离将台1.5公里，好在酒仙桥地铁快开了更近。
优点是宜居，04年品相算老小区，房子品质一般，胜在密度低周围安静。
嘉润花园小区小，加上大户型居多，过去有一定折价也经历过补涨，目前仍然属于淘笋的老破大类型。
这两个小区户型较大，三角洲以三居140以下为主力，嘉润以150以上四居更容易出低价。
问题：水大对珠江罗马家园这个小区怎么评价呢？
回答：青年路地区是一个比较优秀的地段，同时也有一些优缺点。
小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估的可能和套利空间。
珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型可以淘，刚需次新大盘，基础还稳健。
问题：问下北京，纯投资，大兴枣园的中建国际港和亦庄的通泰国际公馆哪个更有前途？
回答：两个都不适合
网友评论