前日，张经纬到律师事务所咨询。称自己3年前在A房产公司交了10万元块钱定购了一套房子。之后，张经纬一边到外地打工， 一边等待A房产公司通知他签订正式商品房买卖合同。但三年了，房价涨了，A房产公司并没有通知张经纬签订正式合同，并且根本不想把房子卖给他了。张经纬问律师，他能不能要求房产公司交房。
律师看了张经纬的《房屋定购协议》。该协议约定了张经纬在房产公司购房一套，约80平方米，付款10万元，约定当年年底前签订正式合同。当该协议中没有房屋的位置，楼层，单价，房款支付方式，交付时间等内容。
律师看后对他说，如果房产公司不愿意和你签订正式商品买卖合同，你将无法获得房屋，但可以主张违约责任。
那么，签了房屋定购协议，张经纬为什么不能买到房屋？
其实，这涉及到预约合同和本约合同的问题。
虽然在我国合同法中并无预约合同的概念阐述，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条对预约合同有规定，该条内容为：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
根据该条规定，可以明确，预约合同有几个特点。第一，预约合同中约定了将来还要签订合同；第二，预约合同的一方当事人不履行签定正式合同义务的，另一方无法通过诉讼要求强制签约；第三，可以要求承担违约责任，或解除合同，赔偿损失。
但是，现实生活中，很多人在向开发商购买房屋时，也是签订的定购协议，有的约定了以后还要签订正式商品房买卖合同。这是不是说这些交了房款的购房户都拿不到房屋呢？
当然不是。这又涉及到预约合同和本约合同的根本区别在哪来的问题。
就商品房销售领域来说，区分预约合同和本约合同并不是只看合同的名称，而是要看合同中是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同的主要内容，如，位置，面积，单价，总价付款方式、交房时间等。如果具备这些主要内容，即使定购协议约定还要签订正式合同，也不能视为预约合同，而应当看作是商品房买卖合同，即本约合同。因为，像这种约定签订正式合同，往往是为了迎合房地产管理部门备案和办证的程序需要。买受人根据预约合同的约定付款后，如到期拿不到房屋的，可以提起诉讼，要求开发商履行交付义务。
（文中张经纬为化名）
2020。7月7日
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