近日，紫峰九院嘉园（推广名：紫峰九院城；公安备案小区名称：永济东里一区、永济东里二区、永济西里三区、永济西里四区，开发商：北京紫峰房地产有限公司）预售商品房合同纠纷一案陆续开庭。
经口头授权，现公布诉讼核心材料与思路。
有心维权的业主，建议反复翻阅，
不一定保证完全适用，但本文是核心精华材料，是多位热心业主苦心研究得来，值得深入研究。
文章目录
Ⅰ开门见山，Ta都说了啥
Ⅱ我喂原告袋盐，快说怎么辩？
一、实测绘报告问题
二、第三人责任问题
三、敷设到户的问题
Ⅲ其他判例参考
Ⅳ“格式条款”的法律条文
老规矩，仅分享，是否采用，如何使用，自己独立拿主意，诉讼风险独立承担。
(民事起诉等别人靠别人要别人东西是没用的，唯有独立思考，深入研究方可见效)
Ⅰ 开门见山，Ta都说了啥
合同签订的“敷设到户”，已经完成，开发商三年前预料到今天的事情，合同文本就这么拟定的，不承认违约问题；
紫峰九院嘉园建筑内的水电气暖小市政已经完成，大市政因为政府没有给，与紫峰房地产开发有限公司无关；政府应该承诺七通一平没有达到“通水”、“通电”、“通燃气”是政府的责任；
收房的业主已经支付了违约金，不予支付其他违约金；
目前为了接通临时电路临时水路已经花了不少钱，而且赔了违约金，开发商宝宝很委屈，开发商已经没钱了，无法承担赔偿，如果继续赔偿，可能导致破产，最终受害的还是购房人；
以上为对方代理律师发表观点，按其大意总结（具体原话记不清了，如有遗漏，请邻居留言补充^_^）
Ⅱ 我喂原告袋盐，快说怎么辩？
一、实测绘报告问题
收房流程中，被告拒不出示有资质的房产测绘机构出具的该商品房《面积实测技术报告书》，违反已签订预售合同第十六条，应承担违约责任。
事实：
A09/10地块（永济东里小区）2018年1月12日才取得《房屋面积测试技术报告书》（区住建委信息公开申请）。
12月30日原告邻居，于紫峰收房现场要求被告出示实测绘报告，被告提供的实测绘报告仅加盖紫峰公章，无测绘单位盖章。被告未提供有资质的房产测绘机构出具的该商品房《面积实测技术报告书》。
本案预售合同第十六条第三款：行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。
二、第三人责任问题
被告阐述很多事情，原告予以理解。但是神仙打架，不能让百姓遭殃。
2.1、原被告双方基于编号为BF-2010-0116《北京市商品房预售合同》示范文本签订本案预售合同。
其中，第十三条中的“出卖人及买受人均知悉并同意，本合同商品房涉及的市政基础设施的正常使用依赖于相关政府部门市政配套相关工程的建设进度，因此双方同意：上述市政基础设施达到使用条件不作为本合同商品房交付条件，上述市政基础设施达到使用条件的时间，以相关政府部门市政配套相关工程完成时间为准，若因政府行为导致上述市政基础设施未在约定期限内未达到使用条件的，出卖人不承担任何责任，买受人同意不以此作为拒绝收房的理由”
此内容不属于BF-2010-0116示范文本内容，系被告紫峰房地产开发有限公司预先拟定，未与原告进行磋商，属于格式条款。此条款免除了出卖人应承担通水通电通燃气的责任、加重了买受人责任、排除了买受人使用水电气暖的权利。
依据合同法第四十条：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
2.2.1、被告紫峰房地产开发有限公司提供的北京市国土资源局《挂牌文件》（京土整储挂（通）[2013]086号）第九条，通州分中心负责“七通一平”，被告承担各条市政管线的报装及接通费用。
被告紫峰房地产开发有限公司怠慢报装、未及时支付接通费用(依据对方提供的证据供水供电合同可知)。是不是因为人员更迭导致的？作为房地产开发商是否应该具备综合协调能力？自住型商品房大量民营企业开发，民营开发商能做到的事情，国企开发商怎么就不能做到？是不是自身企业经营导致的？被告紫峰房地产开发有限公司应尽义务未尽，导致损失进一步扩大，其自身原因导致并转嫁损害广大业主权利，系咎由自取。其怠慢的做法，不择手段选择伤害业主的方式，以达到降低企业经营成本的目的，实属不良之举。
2.2.2、被告紫峰房地产开发有限公司提供的《国有建设用地使用权出让合同》，系被告与第三人的合同纠纷。其合同约定争议解决方式：被告与第三人应依法向人民法院起诉。
《招标投标法》第四十六条中规定，“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。招标文件作为合同的一个组成部分，其条款、特别是实质性条款，是不允许改变的。
原告认为，第三人与被告未按照“国有建设用地使用权挂牌出让公告”签署合同，被告有权依据“国有建设用地使用权挂牌出让公告”追究第三人违约责任，同时也有权追究第三人不履约的违约责任。被告怠于履行追究第三人责任的权利，属于被告企业自主行为，不应以国企或政府为挡箭牌，作为减轻其责任的理由。
依据合同法第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
综上：被告应向原告承担违约责任；被告与第三人的纠纷，另行解决；被告怠于行使权利救济，则被告自行承担，不应以此抗辩，作为减轻其责任的理由。
三、被告提到的合同约定“敷设到户”
原告认为：合同约定水、电、燃气“敷设到户”应为“达到使用条件并交付使用”。
3.1、《合同法》第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
3.2、2010年北京市建委、北京市工商局发布的BF-2010-0116《北京市商品房预售合同》示范文本，对水、电、燃气未予以规定。
“敷设到户”系被告预先拟定，未与原告进行磋商。属于格式条款。
3.3、双方对“敷设到户”理解发生争议，原告认为 “敷设到户”应理解为达到使用条件。
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3.3.1、根据合同的性质、目的，从有利于合同目的实现的角度，购房者购买的房屋应该是满足基本居住条件的房屋，亦符合一般人的正常认知，同时有利于保护广大业主的合法权益。任何正常思维的购房者，都不会答应不通水、不通燃气即视为房屋交付合格。
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3.3.2、根据原被告所签合同，合同附件八“项目建设方案”明确约定严格执行99号文，且“最后一栋22-3#住宅楼竣工验收前，应完成一期区域内的所有公共服务设施、市政公用基础设施、道路及代征道路、道路照明、绿化及代征绿化并交付使用”。
99号文规定达到使用条件，附件八约定市政公用基础设施“交付使用”。
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3.3.3、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、第二十七条及《城市房地产开发经营管理条例》第十八条、国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发〔2013〕17号）“四、加快保障性安居工程规划建设 要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用”等，都要求同步交付使用。
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3.3.4、示范文本：
（1）2014年住房和城乡建设部、国家工商总局发布的文本号为GF-2014-0171的示范文本第十条第（一）项
第1款供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；
第4款燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。
（2）2016年北京市建委、北京市工商局发布的文本号为BF-2016-0116的示范文本第十条第（一）项
第1款供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；
第4款燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。
从示范性文本看，达到交付条件保证使用才是签订购房合同的本意，即确保交付时供水、排水、燃气与相关管网连接，保证供应。
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3.3.5、根据交易习惯，原告查阅北京市商品房预售合同纠纷案，关于水、燃气的约定，基本为“达到使用条件”。
3.3.6、结合同期提起诉讼的经适房业主范XX案，范XX与被告合同第十三条第1款第(1)项：上水、下水：2017年9月30日前 达到入住交付条件；第（4）项：燃气：2017年9月30日前 达到入住交付条件。
原告与范XX同一个开发商、同一个项目建设方案（依合同附件八，原告的地块和范XX的24地块建设方案一致，属于同一期）、合同约定同一时间交房（2017年9月30日前），被告与原告和范XX的交房标准应为一致。
原告“敷设到户”陈述意见结论：
被告2015年与原告签署合同，利用格式条款故意规避应尽义务，未提请原告注意、免除被告责任、排除原告主要权利，且依合同法41条，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
综上，原告认为，合同约定水、燃气“敷设到户”应认定为“达到使用条件并交付使用”。
Ⅲ 其他判例参考
搜索其他判例的方法
中国裁判文书网：
http://wenshu.court.gov.cn
北京法院审判信息网-裁判文书：
http://www.bjcourt.gov.cn/cpws/index.htm
在裁判文书官方搜索关键词，翻阅其他判决书，不断学习。虽然不是判例法国家，研究案例有助提升民事诉讼能力。
----------A案例的分割线----------
A、“合同条文的解释应从有利于合同目的实现的角度进行解释”判例
(2017) 京0113民初12245号
(2017)京03民终828号
(2018)京03民终5150号
(2018)京03民终5146号
----------B案例的分割线----------
B、“因第三人违约、违约方当事人仍应承担违约责任”判例
(2017) 京03民终10996号
(2017) 京0117民初3245号
----------C案例的分割线----------
C、“质量约定不明（临电改为永久性用电）的判定”
2014年房民初字第01830号
Ⅳ “格式条款”的法律条文
END
写在最后
本文给出意见为参考意见，仅分享，是否采用，如何使用，自己独立拿主意，诉讼风险独立承担。
再次感谢辛勤研究付出的热心业主甲乙丙丁
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