1亿刚需完了，楼市调控政策推动房价新一轮上涨！

2018年，房地产市场调控政策已经成为长效机制，全面监管房地产市场价格动态。一二线城市楼市调控政策收紧方向已经明确，三四线城市楼市将维持市场配置，不排除个别三四线城市房价大幅上涨将采取调控政策可能性。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格，有55个城市环比上涨，按照这个百分比计算，80%城市房价仍在上涨。刘全分析认为，政府强调“租购并举”制度及多主体供给、多渠道保障措施陆续出台，自住需求与租赁住房市场发展将是未来房地产市场两大特点。未来全国房地产市场总体格局将维持平稳理性上涨不可逆转，房地产市场调控政策并不是打压高房价，而是在调控房价平稳可持续上涨。

 2018年1-3月份，全国300个城市共推出土地6387宗，同比上涨21%；推出土地面积28000万平方米，同比上涨38%；1-3月份，全国300个城市共成交土地5632宗，同比上涨19%；土地成交面积24100万平方米，同比上涨31%；1-3月，全国300个城市土地出让金总额9661亿元,同比上涨37%。刘全分析认为，全国土地市场一季度一线城市土地价格基本持平，二线城市土地价格仍然保持中幅上涨，三四线城市土地价格仍在大幅上涨。一二线城市受楼市调控影响，土地价格上涨幅度远超于房价上涨幅度。预计第二季度宏观经济政策将维持稳定增长趋势，土地价格将仍然保持中幅增长态势，房价维持理性上涨趋势明显。

国家统计局公布数据，2018年第一季度，全国房地产开发投资21200亿元，同比名义增长11.4%，投资增速创三年新高；其中，住宅投资14000亿元，增长13.6%，增速提高1个百分点，住宅投资占房地产开发投资比重69.6%以上。刘全分析认为，第一季度全国房地产开发投资增速创下三年来新高，房地产市场投资增速过快也是在预料之内。一二线城市楼市因调控政策影响销售量受到一定抑制，住宅价格在高位震荡并没有明显下降。去年全国房地产市场销售“量价齐升”再创历史新高，房企资金充裕需要大举买地补仓，所以出现第一季度房地产市场投资增速较快。

刘全分析认为，房地产市场金融监管全面升级，以房地产去金融杠杆为主基调，房地产市场资金流动性将全面持续收紧。金融去杠杆主要提高银行房贷利率，提高购房首付款比例及贷款标准等金融信贷管制政策。银行金融信贷持续收紧，导致购房者交易成本大幅提高和贷款难度加大。从房地产市场开发成本角度分析房价必然会上涨，因为土地价格持续上涨，贷币贬值推动物价上涨促使房价走高。从房地产市场需求角度分析中国城市化全面推进，房地产投资炒房行为无法遏制，棚户区改造货币化补偿推动市场需求大增。全国大中城市以吸引人才落户为名，变相推动房地产市场快速去化，为市场需求注入强大购买力。1亿刚需完了，楼市调控推动房价新一轮上涨，房价越来越高，买房越来越难。国民经济增长与地方土地财政收入，银行金融机构等都离不开房地产市场快速发展的有力支撑。

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.4.20