如何区分债务和投资，这是实现财富自由之路上的三大准则之一。

我们先仔细讲讲如何区分债务和投资，然后再着重以自住房（买房）的例子来帮助各位理解掌握。

区分投资和负债

区分债务和投资是三大重要法则之一。它看似简单，实际上99%的投资者都没有理解它。

如果你提出以下问题，那么债务和投资的区别就非常明确了：金钱流入哪个方向？金钱是流入你的口袋还是流出你的口袋？

如果金钱流出你的口袋，这就是负债：如果金钱流入你的口袋，这就是投资。许多人的财务状况处于前者这一状态。并非他们挣得太少，而是因为他们花的多，投的少。我们背负的债务越多，能用来投资的金钱就越少。

我们可以将投资比作饲养一只金鹅，鹅象征着投资行为：

另外，以一辆昂贵的汽车作为债务的象征。可以用来代表负债行为：

资金流的路径完整地阐释了债务和投资的区别。即：如果金钱最终流出你的口袋，这就是负债行为；反之，投资行为让你获得更多收益。

自住房又是什么情况

现在一切都清晰明了了，但是现在棘手的问题来了。我们的父母将他们的房子看做是一笔投资。

其实，我们自住的房子或者公寓，并非投资，而是债务。

我相信你也听过完全不同的说法。很多人不是说“住房是最好的投资”吗？然而你想想，都是谁在这样说？谁在散布这个谣言？大部分都是信贷机构和银行。

有人专门私信我说：“但为什么银行要声称自住房是一种投资呢？”我最开始的回答让她大吃一惊：“因为事实本是如此。”

她很疑惑：“你不是说，自住房是债务而并非投资吗？现在你又说自住房是投资。哪个是正确的呢？“

我解释说：“两个说法都正确。关键问题就在于：对谁来讲算是投资？投资使你定期获得收益，负债使金钱从你的口袋中流走。当你贷款买房后，你需要每月支付利息。金钱就从你的口袋流走了，因此，对你而言，你的房子不算是投资，而是负债。”

他立马回答道：“这样我就明白了。”

我接着说：“这部分从你的口袋中流走的利息，就流到了银行的口袋里。对银行来讲，这是个超级划算的买卖。你从银行借钱，每月偿还利息，除此之外，还要将你的房子和所有资产作为担保。银行说房子是种投资当然是正确到的了。只不过没有说清楚对谁来讲算是投资——也就是说，投资是针对银行而言的。从一开始你就要偿还利息，只要贷款尚未还清，房子就是银行的。“

当你还清贷款时，情况又如何？

我之所以强调这个区别，是因为我有意识地想让我们也像银行一样去进行投资。对别人而言，我们的支出则是他们的收入。我们的债务于对方而言则是一种投资。

我继续用这个“故事”进行讲解：

这位学生还问了我一个问题：“但是房贷总有一天会被还清，那个时候房子就属于我一个人了。那时候算是投资吗？”

我回答道：“我以前也向别人请教过这个问题。他对我说：对大多数人而言，总有一天意味着25~30年的时间。然而即使还清了贷款，也不会从房子中获取收益，只有卖掉房子时才会。”

他又问道：“好了，我懂了。但是我的房子如果不是一种投资，那算作什么呢？”

我回答：“就算你还清了房贷，你的房子还是一种负债。因为你需要不停地缴一些费用：税费，保险费，维修费，装饰费……。最好不要把房子看做投资资产，而应该看做奢侈资产。把房子看做投资资产让你安心，而奢侈资产是很费钱的。”

当然有人会反驳说：“但我省下了租金啊，如果我不买房，还必须付房租。”

我的回答是：这当然没错。但是，大多数卖房业主在税、保险费、保养费，维修费，装饰费，置物费上的支出，不会远低于以往的房租支出。即使房租涨价，也没人会存下这部分差额。如此一来，付清全款的房子依旧属于奢侈品。

最后本人的想法和建议

我不反对买房。恰恰相反，我认为一套房子或者公寓能为我们提供一定的生活质量。房子是一种奢侈品。关键在于什么时候买房。是先投资，还是先负债。

如果你在投资之前就买房，也许你就没有足够的余钱来投资了。相反，如果选择先投资，你也许会因此获得额外收益，从而轻松购买一套房。

很多人竭尽全力购买一套房子，之后便没有可以用做投资的资本了。我们通常把这类人称作“房奴”。虽然他们认为自己是在为房子而辛苦，但实际上是在为银行拼命工作。

最糟糕的是，人们根本认识不到债务和投资的区别。正如上面所说，他们购买自己的住房作为投资，认为自己没有错，但是无法理解为什么自己的财务状况会越变越差。

区分投资和债务是投资路上的三大准则之一。根据自己的财务状况，抓住时机来选择你是应该先负债还是先开展投资。

当然，无论你的选择如何。你选择的前提都是建立在你已经拥有充足的现金储备。

文章并非所有都是原创，很多内容是通过借鉴，实践，然后内化于心得到的。但我想只要对你我有用处就行。本专栏将会持续不间断更新。下一篇文章我将讲解风险的含义及用处。

生活容不得投机取巧，成功者从不靠偶然的机遇。但我们需要寻找属于自己的生存之道。