这篇文章是欠一位读者的，欠好久了。想想今天还了吧。
其实全世界的房地产都是各国国民的主要资产，倒不是仅仅是中国这样。哪怕住在南美贫民窟，那个破烂铁皮房恐怕也是住户最大的资产。
既然是资产就具备金融属性，如果没有金融属性，房地产事业也不可能发展这么快。但也正是因为有了金融属性，房地产必然产生泡沫。泡沫适度对发展有利，泡沫太大呢？
泡沫太大的国家也不是没有，俄罗斯和日本都是泡沫破灭过的国家。但两个国家泡沫破灭的模式不一样，这就是房地产中的俄罗斯模式和日本模式。
俄罗斯房地产泡沫有没有破灭？你既可以说破灭，也可以说木有。
为啥可以说木有？因为莫斯科房价没有下跌啊，不仅木有下跌，而且在暴涨啊！1991年莫斯科一平米房子500卢布，到2015年一平米30万卢布。自己算一下，涨了多少倍？600倍有木有？
且慢 ，1998年俄罗斯进行过货币改革，规定1000旧卢布等于1新卢布。我的乖乖，也就是说2015年30万新卢布等于1991年的3亿旧卢布，这样算的话，房价涨了多少？600*1000=60万倍，对不对？
当然这个世界没有哪个房子真的能涨60万倍，所以俄罗斯房地产泡沫走的模式就是：房价坚挺不断上涨，但货币不断贬值，而且贬的让你恐惧。
在1998年刚进行货币改制的时候，一美元可以换6个卢布，等到20年后的今天呢？看看今天的牌价：
房地产泡沫破裂的二种模式:俄罗斯和日本
20年贬值10倍而已，跟什么委内瑞拉、津巴布韦比还是算币值比较稳定的。
所以你看，莫斯科的房子如果20年没涨10倍，其实对于美元计价来说就没涨价。这也算一种泡沫破裂的方式，那就是贬货币不贬房价。
俄罗斯的经济特点是以卖能源为主，能源的特点是国际价格是固定的，国际油价卖多少，你就能卖多少，跟工业品不一样，不存在多少差异性。而国内的资产价格能稳住的话呢，对金融的冲击就没那么大，毕竟抵押物价值稳住了，大家拿到手的卢布虽然价值越来越低，但至少数量没变少。
坏处是啥呢？外来投资就很害怕，比如我拿100美元去俄罗斯投资，1998年换了600卢布做生意，拼了20年，600卢布翻了10倍变成6000，然后我投资退出的时候，换了100美元走了。等于20年白干？币值这么不稳定的国家，外来投资会比较恐惧持有他们的货币。
由于太过依赖油价平衡国际收支，一旦油价跌，俄罗斯的国家收入就大跌，大跌就维持不了币值，就通膨，通膨就引发社会危机，社会危机需要钱，要钱只好加印...基本就这个套路这个循环吧。
这是俄罗斯模式，整个俄国也就莫斯科和圣彼得堡的房子还值点钱，其他靠近波罗的海的城市还好点，越往远东来，越一文不值。甚至很多城市都在废弃中了。
房地产泡沫破裂的二种模式:俄罗斯和日本
下面聊聊日本模式。日本从90年代开始泡沫破裂，经历了所谓“失去的20年”，在巅峰时期买进的房子暴跌，不仅把首付跌没了，还把未来n年的钱也跌没了。意气奋发全世界买买买的日本人瞬间傻眼了，要知道当年洛克菲勒大厦都被日人买了，我印象中还有8000万美金买的梵高向日葵，也是日本人干的。估计他们现在没这么傻逼了吧。
日本模式是啥呢？是维持货币稳定，放弃对房价的保护。我们知道房价上涨其实就是信用扩张的过程，因为大家买房都从银行借钱嘛，加杠杆的过程就是信用扩张的过程，就是货币总量增加的过程。等到房价下跌的时候呢？就等于在消灭曾经多出来的货币啊！这简直是痛苦的一塌糊涂！
举个例子，单位多发奖金，大家都笑眯眯的吧，可如果有一天，说要收回以前发的奖金，是不是比没发还痛苦？因为发的时候是一笔笔发，收回是一下子啊，而且很多钱你用掉了啊！
好了，房价下跌就是这样的痛苦，从2万跌回1万的过程，要比一直在1万没涨过要痛苦100倍啊！日本就经历了这样的过程，东京房价到现在都没恢复到泡沫时代的一半，要知道那可是30年前了啊！
房地产泡沫破裂的二种模式:俄罗斯和日本
这样的坏处不必多言，整个国家都被打懵逼了，许多人一蹶不振，宅男族就是这个时代的产物。好处呢？好处是币值稳定了，实业保护了，还有东山再起的那一天。
所以看日本，现在就是两幅面孔交替出现：一会是宅男一族大兴，据说有30%的日本人连婚也不结，爱都不做，整个国家呈现一副死相。
一会是日本科技又获得突破，许多行业实际上执行业尖端牛耳，比如收拾了下同为东亚工业强国的韩国，大家才发现日本这么强大，捏死韩国就好像捏死个臭虫。牛逼哄哄的文在寅也不得不低头寻求美帝协调，恳求日本放他一马。
嗯嗯，这就是日本模式，放弃房价保汇率，保汇率等于保实业经济，痛苦但留有东山再起的余地。俄罗斯模式则也有他们的道理，毕竟是能源输出国，有资格保住房价，反正汇率再垃圾，国际收入也有保障，大不了普涨工资就是了。
嗯嗯，最后说一句，不管日本模式还是俄罗斯模式，都不是好模式，牛逼的模式是既要....又要，既要保住房价不下跌避免消灭信贷的痛苦和动荡，也要保护汇率稳定，这才是好模式呀，嘿嘿.....
（完）
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