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出生人口起来了,房地产就会好了吗?

出生人口起来了,房地产就会好了吗?

作者: 蔡垒磊 | 来源:发表于2025-01-16 13:59 被阅读0次

文:蔡垒磊

今天看到一个数据,说2024年的出生人口是近些年的首次反弹——尽管是第二低,但总归是第一次回升。这里面有没有“龙宝宝”的因素?不严谨,但猜测有,毕竟中国人讲究吉祥,望子成龙,尽管这些龙宝宝绝大多数也都是虫,因为不管你出生在哪一年,概率是不会变的。

那么出生率是真的回升了吗?我倾向于这是一次配合房地产政策的预期管理。实际上是不是?无从知晓,但我们就算它真的从近年来的最低回升到了第二低,我预计接下来也还是会继续下跌,且会跌破新低。

当然很多人会说了,出生率只会影响到18年20年以后的房地产市场,跟现在有什么关系呢?那我告诉你,如果是就业,是对的,但如果是房地产市场,那就是错的。因为就业是实打实的你毕业于一个多少人抢饭碗的年份,而房地产有金融属性,它往往是提前响应——即人们会根据未来出生人口的多少,根据未来的趋势,根据别人可能会有的反应,来决定自己现在买不买。很简单,股票为什么有市盈率?互联网股票,科技股为什么市盈率那么高?现在是不盈利,但你买它是因为预计未来会牛逼,所以才做的当下的决定。

房子也是一样的,民间有句话叫“生儿子是建设银行,生女儿是招商银行”,一生下儿子,就得开始准备房子(尽管这很荒谬,但很多人就是这么做的),而不是等孩子要结婚了才开始准备。所以出生率的下降,并不是在20年后会有影响,而是直接影响当下的预期,影响当下的购买。

此外,中国目前是实质性的老龄化社会,只要生命科学技术和医学没有大幅度的进步,那么当前的预期寿命就不会再有大幅的突破,这就意味着我们每年的死亡人口不太会大幅下降,以2024年为例,尽管出生率微涨,但依然没有跑赢“过世人口”——一边是不买,另一边房子还在大量地退出来。

所以“房子涨”这件事怎么办?供需是调不回来的,再几年也调不回来,也就是说中国的房子是不可能不够住的,只有一个可能性,就是主打一个局部,期待所有人都往中国最好的那几个城市挤,那几个城市涨起来,其他都变鬼楼和废墟。但这在房地产市场火热的时候有可能,而要由熊转牛的过程中,没有其他条件的配合,直接就达到这个效果?No,别想了,因为6个钱包没有那么强的意愿了,需求少了;而老家的房子也卖不掉,没法2套3套去并一套一线城市的房子了——即在行情好的时候,一线带涨二三线,再带涨十八线,最后十八线再攒吧攒吧往回反哺,才有现在的一线房价。

但现在的土壤完全不同了,这几步一步也完不成,就算完成一步,没有反哺,构不成循环,也会立刻返跌。这几个核心城市到了今天,已经难以集合全中国的购买力量了,自然是推不起来的。

我之前说过,这批上车的15%首付的,会是新的站岗侠,因为他们是抗风险能力更弱的,一跌就会跌穿,而这将使整个局面变得更加恶化——你以为现在的换手是上涨的前兆?错了,完全错了,现在的交易,换手,以价换量,是把房子流到了更纸手的人手上。也就是说如果再跌20%,原先的房主可能最多就是摆烂,索性躺平了,现在这部分新房主可是越来越没有躺平的实力了,因为现在只有那些“大城市梦刚刚能达成”的人才会去接盘,正常富豪谁在现在这个时候去投资抄底?莫不是脑壳坏了。

所以现在的换手并不是上涨前兆,配合越来越低的购房门槛,它反而是更脆弱和更纸手的信号。

政策的药效正在过去,很快房地产市场又要回到一片沉寂,届时这批“新人”就会开始感受到压力。2025年,依然看不到任何经济起色的预兆,经济不起,收入就不会涨;收入不涨,房子就不会好,房价和房租就还得继续螺旋下跌。而总有那么一天,当房子的雷都爆完,杠杆都爆完,跌无可跌的时候,房产税就会全国开征——持续性收入是一定要上的,否则这块“失去”的收入补不上。到了这个时候,才会有一波最剧烈的下跌,把房子彻底砸成屎,就像日本当年很多人花上千万买的房子,最后得倒贴钱请人处理掉一样,因为不想每年再被收钱了——白给子女,子女也不要,因为都是卖不掉也不会去住,还要每年花钱供养的负资产(未来必然还得在持续失血的基础上,再多一道遗产税)。

有些人之前觉得这点房产税不算什么,那是因为房子在涨价,如果房子不涨,就会觉得有什么了;而如果房子还因为全国开征房产税而暴跌,那就更有什么了。

这些才是趋势,它不是2025年就会好的,你去看那些说2025年会好的,看看他们在2024年2023年是不是也这么说的。而我确信,他们在2026年也会这么说,但你要明白,那些全部都是错的。

(完)

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我是蔡垒磊,感谢你的阅读。

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