房价已经这么高了，会不会跌？
老师用北京和纽约来对比说明这个问题。从需求面来看，北京是政治、经济和文化三个中心，纽约是只经济一个中心。买房买的是一个城市的资源，而中国的人口是美国的四倍，从需求面来看，北京的刚需更强。再从供给面来看，北京住房的有效供给比纽约少得多。纽约的房地产市场流动性强，出租率高，闲置的房子少。而北京有很多房子是不卖的，房子还限高，不密集，每平方米土地上能修不到一平米的房子，而曼哈顿可以修11平方米。而且很多房子是空着的，利用效率低，这些都降低了房屋的有效供应。
房子也是一个商品，它的价格由供求关系决定，北京的房屋需求比纽约大，而供给又比纽约少，但是目前北京的房价大约是纽约的一半。所以北方的房子升值的空间还是很大的，具有很大的投资潜力。
中国房价有泡沫吗？为什么要频繁调控？
房价是一个国家的经济增长，一个城市综合竞争力的反映。它的价格有很多因素决定，主要是经济增长和城市化导致的。目前我们国家的城市化率在57%左右，而很多发达国家都达到80%，目前我们国家仍然处于中高速增长的时期，大约在2023年，我们会迈入高收入国家行列，可能在2030年会成为全球第一大经济体。所以中国城市房价的基本面是非常稳健的。
也就是说目前我们国家的房价没有泡沫，那为什么国家要出台那么多调控政策呢？其中最重要的问题，就是财富分配问题。在过去的十几年里，房价节节上涨已经造成了很多问题，那些没有及早买房子的人和已经买了的人在财富上就会拉开差距，有很多买不起房的中产阶级过度焦虑。这些没买房的人心不灵，工作也不安心，所以国家一直强调房子是用来居住的，不是用来炒的，还出台了保障房政策，实现“居者有其屋”。这样社会才会稳定。
所以房地产调控不是调控价格水平，而调控上涨速度，让房价上涨不要过快，调节的是社会财富分配，是国家长治久安的一个手段。
房产的区域差异在哪里？
城市的发展就是人的发展，未来的人口趋势是往大城市发展的。人类演化的一条轨迹，更多的人离开土地，汇成城市。我们向往小镇的田园牧歌，还是大城市的匆忙拼杀呢？田园牧歌固然令人向往，可是生活便利，职场机会，收入水平、教育、医疗条件等肯定是大城市更令人离不开，我们还是要往大城市聚集。
目前我们国家的大城市率，就是百万以上大城市人口占总人口的比重还是比较很低的，不到美国、日本的一半。我们人口聚集还有很大的空间，未来大城市房价上涨速度还会更快，也更有投资价值。
房地产不但是最重要的居民资产配置，也和国家的经济增长潜力息息相关，市面上各种信息特别乱，大众的情绪容易取代数据和框架分析。所以这个课程请徐远教授为我们推出了房产特辑。下面我总结下房产特辑的内容。
一、刚需房如何选择？
首先，我们现在的房地产没有泡沫。我们以纽约的房地产为基准，东京在1991年的房价是纽约的8倍，北京2017年的房价是纽约的1/2，所以北京的房价虽然很贵，但只是1990年日本房价的1/16，还差得很远。根据
1、这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围的一般规律，并不是一个特例。
2、我国房价还有很大的上涨潜力。
3、我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速。
其次，我们再来分析房价上涨到底是由什么原因引起的。
1、货币供应量增加不是房价上涨的因素。2015年到2017年，我国货币供应量（M2）增速是下行的，下降幅度高达40%，但是这段时间，房价是一直上行的。2000年到2016年，这17间，我国的通货膨胀率是2.7%，同期世界水平是3.8%，我国的通胀远低于世界平均水平，但是我国的房价增速远高于世界其它国家。是什么原因呢？是我国经济较快的经济增速，还有我们城市化率推进得比较快。
2、供地不足也不是引起房价上涨的原因。我国的很多三四线城市，地方政府卖了很多地，土地供应量是很足的，可是这些城市的房价还是上涨了很多。其实决定房价的是位置，中心房价和地价还是会上涨的。位置是选房子的首要因素。我国大中城市的房价是很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。
最后来分析刚需房的购买原则。
1、先上车原则。中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节车厢，买房就是买票上车。先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站票，避免被列车抛下。
2、稀缺原则。就是尽量买城市中心的房子。房子的价值并不在于房子本身，而是在于房子附近的稀缺资源。城市中心的房子除带着各种稀缺的资源，实在买不起，就买地铁沿线的房子，交通便利也是可以代替部分资源的。
二、改善房怎么选择？
改善买房的事，除了改善居住，更重要的是改善财富状况。现实当中，我们只看到了买房子的负担，而很少有人看到房子的资产价值。首付和月供会成为负担，但是可能过了几年，房子的租金就会超过月供，时间一长，这个房子可能就是净资产了，很好地改善了我们的财富。
房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象。我国的发展所处的阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。房产这个资源在全球范围内都具有资产荒。所以，现在买房还不晚，还会进一步改善财富状况。
房产的投资价值还会持续显现。而我们的股票市场上，很多散户都是不挣钱的。对大多数人来说，改善房的回报率高于股票等理财方式。
那么决定买改善性住房了，有几个原则是要注意的。
1、尽量少付首付，多用贷款。
2、不仅要多用付款，而且贷款的期限要尽量长。
3、贷款的时候尽量使用公积金借款。
三、怎么判断一个城市的房价是否具有投资价值？
随着物价的上涨，还有要有一点资产放着比较好，多一层保险。养老房，其实就是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题。要“买得好”，那么，要怎么才能“买得好”呢？就是要挑选有增值潜力的房产。下面老师就给我们分析了哪里的房子有潜力。下面就分析了房价升值的8个因素。
1、城市规模。这是影响房价的最重要因素，为什么大城市房价高，小城市房价低呢？因为一个城市规模，是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标，再加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多。
2、人口注入。一个城市外来人口，房价就高。除了常见的北上广深以外，珠三角的东莞、佛山、中山这三个城市，虽然是中小城市，但是地处粤港澳的大湾区，区位条件非常好，发展潜力大，吸引了大量的人口流入，这些城市的发展潜力和房产保值增值的潜力都非常大。
3、人均收入。
4、土地供应。
5、儿童数量的增速。一个城市的学龄儿童的增速越快，房价就涨得越高。比如说深圳、厦门和北京，过去十几年，房价涨得很快。如果家里有小孩要上学的话，买房就成了刚需，买房不仅解决了孩子上学的问题，还可以增值。
6、上市公司的数量。上市公司的数量是这个地方经济活力的一个重要指标。在我国上市的过程是非常艰辛的，一个地方，如果上市公司数量多的话，就说明这个地方的公司质量好，经济活力好。数据显示，上市公司最多的省市分别是广东、浙江、江苏、上海，然后是北京、福建、山东、湖南这个8个省市。
7、财政收入。财政收入的数据是靠谱的，经济好的城市，它的财务状况是比较好的。财政状况好的地区有上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建，而其它省市的财政状况都处于赤字状态，入不敷出。这样的地方政府就很容易大量卖地，对房价形成压力。
8、服务业占比。就是一个城市经济中第第三产业的比重，服务业主导的城市，发展潜力大，而且在经济下行的时候，能够对抗经济下行，经济转型这个大背景下，服务业的这一特性显得尤其重要。
在考虑买房时，不仅要注意前面四个常见的“已知因素”，更应该关注后四个不常见的“关键因素”。关于这些数据，很多都可以到各地的统计局网站查询。
除此以外，我国地理上有一条分割线，叫胡焕庸线，大致是从黑龙江黑河到云南腾冲这么一条从东北到西南的45度斜线。
胡焕庸线
这条线的东南半壁土地面积占36%，居住着96%的人口，西交半壁土地占64%，居住着4%的人口，所西北侧的城市，投资潜力不大。
四、买房和租房，到底哪个更划算？
我们大多数人认为，租房比买房划算，其实事实正好相反。看老师是怎么分析的。
1、大城市房租涨得快。从2010年到2016年，我们经济大幅减速的时期，北上广深房租每年涨价都在6%以上。上海达到11%，7年时间上涨1倍多，具体如下图所示。
2010年到2016年大城市房租增速（%）
这样的增速是非常恐怖的，如果租一辈子的房子，几十年后，租金可能会贵得惊人。现在6000的租金，每年增长6%，70年后，月租金达到33400，年租金要401万！现在月租金6000的房子，年租金7万2，售价432万，租售比60倍，可能大家觉得租便宜，毕竟房价是租金的60倍，可以如果考虑租金的不涨，结论就是反过来的。先来看租房，以6%的上涨速度，30年后，一共付了569万的租金，而且这以后，还得源源不断地负担金。如果是买呢？30%的首付，用公积金贷款，30年还清，首付和房贷兑额加起来是603万，比30年的租金只多了34万，不同的是，30年以后，已经有了一套完整的房子，这已经是净资产了。而30年后，这套小房子的价值最少也在千万以上了。买和租的差别至少是千万级的。
随着大城市的发展，很多人进入没有房子只能租，这是刚性需求，可以修房子的地段是有限的，也是刚性的，房子不愁租，房租的增速一定是很快的。
根据恩格尔定律，随着人们收入的增加，人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出比例是下降的，而用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。人们用来租房的钱会越来越多，房租涨价的速度自然是很快的。
现在房子的租售比很高，如果忽视房租的快速增长，可能觉得房价高，但是现在的高房价是对房租未来高增长的提前反应。就像大家对好股票的争相追捧使得股份很高一样道理。大家争相购买，价格就被买上去了。
买房意味着把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。
当然，如果暂时买不起房子，也不要气馁，必需要租房的话，要把便利作为第一要素，工作便利，节约时间，这个阶段投资自己是最好的选择。
五、关于“房价收入比”问题
现在的房价不应该和现在的人均收入比，而应该和“未来的中高收入阶层”比。“未来”，是因为目前房价是对未来收入的反应。就像某个好股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应，不是因为现在的盈利水平高，而是因为未来的增速高。“中高”，因为未来不是所有人都买得起房子，中高收入阶层才买得起房子，其余的人要租房住。
以北京为例，现在北京普通的家政阿姨，快递小哥的收入是六七千，有学位、几年工作经验的年轻人，月收入通常在两万以上，一年就是24万，每年按8%的增速计算，10年是52万，夫妻双方是104万，现在北京一套小三房均价700多万，现在的房价和10年后 中高收入比是7倍，所以现在的房子并不贵。一个城市房价收入比高，不一定说明这个城市的房子贵，而可能是这个城市的增长潜力好。
六、关于房产税的问题
房产税什么时间会出台？从2003年提出征收房产税，现在已经15年了，立法的草案都还没有拿出一个来，房产税征税成本高，出台相对困难重重。先说一个重要的概念，流量税和存量税。下图是我国2016年税收种类和占比。
几乎所有的税收都是流量税。流量税是向经济活动的流量征税，比如说增值税是向销售征税，公司所得税是向公司利润征税，契税、印花税是向交易过得征税。向流量、增量征税，人们为了获得这些收入，必须得交的税，人们在交这些税的时候阻力并不大。但是存量税，就是向财产征税，这个财产收入已经属于个人，没有增量的收入，税收带来痛苦就会很大。如果真的要强制征收，阻力会很大，不利于社会稳定。
所以要大规模地征收房产税，需要社会经济和根本性转变，而且政府的态度也是要慢慢来，不着急的态度，国家的态度是要稳妥地推进房产税立法。我们现在就明确了这个房产税短期内（3年）是很难征收的。
房产税的阻力这么大，征收的力度一定不会太大，征收的力度越大，阻力就越大。
房产税的出台，不会大幅度地影响房价，房价的高低还是由供求关系决定，在经济保持快速增长的城市化过程中，需求旺盛的大中城市的房价还是会上涨的。
下面是课件：
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