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01 问题引入
开开心心买了房，最担心的莫过于“楼盘烂尾”。
付了首付、每月按时还贷，却遭遇项目停工、交房无望，再加入房价下跌，购房者往往陷入“房财两空”的困境。
此时核心争议集中在三大问题：
烂尾后购房合同能否解除？贷款合同是否需继续履行？剩余房贷该由谁承担？
最高院的入库案例，恰如一盏明灯，给了这些“入伙遥遥无期、房贷连绵不绝”的购房者不少希望。
02 基本案情
江苏盐城的陆某、张某千夫妇2021年底买了一套房，总价118万多，首付43万，向银行贷款75万，合同约定2023年12月30日前交房。
从2022年4月到2024年3月，夫妻俩已经还了19万多的贷款本金和利息。
可等到2024年4月，房子不仅没交付，项目还停工好几个月，开发商明确说交不了房。
03 诉讼请求
面对烂尾的房子，陆某和张某千夫妻俩急了，只好起诉，提出了六项诉求：
1. 解除和开发商签的《房屋认购合同》《商品房买卖合同》（预售版）；
2. 解除和银行签的《个人购房借款/担保合同》；
3. 开发商向银行返还剩余的贷款本金及利息，自己不再承担这笔还款责任；
4. 开发商返还43万元购房首付及利息；
5. 开发商支付1.1万元逾期交房违约金；
6. 开发商返还已经还的19万元贷款本金及利息。
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04 争议焦点
（一）商品房买卖合同应否解除？
开发商辩称：曾主动提出解除合同并退还购房款，但原告拒绝，相关贷款利息应由原告自行承担，且不应支付逾期交房违约金。
买受人主张：开发商逾期交房超4个月，且项目停工、短期内无交付可能，符合合同约定的解除条件，应解除合同。
（二）商品房担保贷款合同应否一并解除？
银行辩称：自身无过错，应按合同约定要求借款人和担保人偿还剩余贷款本息，不同意解除合同。
买受人主张：购房合同是贷款合同的基础，购房合同解除后，贷款合同目的已无法实现，应一并解除。
（三）合同解除的法律后果应如何确定？
开发商主张：仅同意退还购房款，贷款本息不应由其承担；
银行主张：购房者作为借款主体，应承担剩余贷款还款责任；
买受人主张：开发商是合同违约方，应返还全部已付款项并承担剩余贷款还款责任，自身无需继续还贷。
05 法院判决
一审判决：
江苏省盐城市亭湖区人民法院作出（2024）苏0902民初3226号判决如下：
1. 解除原告与开发商签订的《房屋认购合同》《商品房买卖合同》（预售版）；
2. 解除原告与银行签订的《个人购房借款/担保合同》；
3. 开发商向银行返还剩余贷款本金及利息；
4. 开发商向原告返还购房首付款43万元及利息；
5. 开发商向原告返还已偿还的贷款本金及利息19万元；
6. 开发商向原告支付违约金1.1万元。
二审判决：
银行不服提起上诉，江苏省盐城市中级人民法院作出（2024）苏09民终4784号判决：驳回上诉，维持原判。
概而言之，法院支持购房者的全部诉求！开发商不仅要退钱、赔违约金，还得独自承担剩余房贷。
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06 裁判理由
1. 购房合同解除理由
《民法典》第五百六十三条规定：
“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”
法院认为，本案中，开发商应于2023年12月30日前交房，但至诉讼发生时尚未建成交付，逾期交房超4个月，项目停工且短期内无交付可能，构成根本违约，守约方有权解除《房屋认购合同》及《商品房买卖合同》。
2. 贷款合同解除理由
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：
"因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。"
法院认为，购房合同解除致使贷款合同目的无法实现的，应支持贷款合同解除请求。购房合同与贷款合同构成完整交易整体，购房合同解除后继续履行贷款合同对购房者不公平。
3. 责任承担理由
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定 :
“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
法院认为，本案中，合同解除系因开发商不能按期交付房屋所致，故开发商应当向购房人返还已收受的购房款、已支付的贷款本息，并承担赔偿购房人支付购房款的利息损失及逾期交房的违约责任；
关于剩余贷款的返还责任，购房者无过错且未取得房屋，而开发商未交房又占有贷款本金，由开发商向银行承担剩余贷款还款责任符合公平原则。
这也是最关键的一点：合同解除后，剩下的房贷该谁还？
答案是——
开发商！
07 延伸案例
案例一：同类烂尾案支持双重解除（湖北咸宁中院（2023）鄂12民终2242号）
基本事实：开发商未按合同约定时间交房，项目长期停工，购房者起诉要求解除购房合同及贷款合同。
法院观点：距离合同约定交房时间已逾4年，案涉房屋目前只通了临时电，高层电梯未开通，住宅供电配套工程、消防工程还未完成，亦未办理竣工验收备案手续，案涉房屋未达到合同约定的交付条件，无法正常居住。故开发商逾期交房致使买受人合同目的无法实现，构成根本违约，支持解除两份合同，判令开发商向银行返还剩余贷款，向购房者返还首付款及已还贷款本息，并支付资金占用利息。
案例二：保交楼项目不支持解除购房合同（广东省高级人民法院（2024）粤民申10401号）
基本事实：购房者陈某购买广州增城“中新紫荆学府”项目房屋，后以项目南地块被政府收回、规划变更、配套未兑现为由，起诉要求解除购房合同。
法院观点：该项目为政府保交楼项目，首期6栋楼已交付，部分业主已入住，相关部门明确项目南地块将在重新出让后结合现状建成情况优化方案，在原有基础上继续开发建设。因此，陈某主张认为其合同目的无法实现，缺乏依据，并不因此享有合同解除权，一、二审及再审均驳回其解除合同请求。
案例差异分析
支持解除合同的核心条件：项目停工、短期内复工无望、交房目的完全无法实现；
不支持解除合同的特殊情形：项目被纳入保交楼范围、已部分交付、后续建设及配套有明确保障；
关键区别：购房目的是否仍有实现可能，这是法院判断是否支持解除合同的核心标准。
特别风险提示：不是所有“烂尾”项目的合同都能解除！
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08 律师建议
购房者维权一定注意以下几点。
1.及时固定烂尾证据。比如楼盘停工照片、视频，开发商关于停工的公告，政府部门的信访答复，证明“项目资金断裂、复工无望”，这是解除合同的关键。
2. 别错过解除权的有效期。合同解除权的除斥期间通常是1年，从你知道或应当知道楼盘烂尾、无法交房之日起算，超时未主张可能会丧失权利。
3. 诉讼请求不能漏。起诉时最好同时主张解除购房合同和贷款合同，要求开发商返还首付款、已还贷款本息、支付违约金，并由开发商承担剩余贷款还款责任，避免遗漏诉求。
楼盘“烂尾”确实让人头疼，但无过错的购房者有法律兜底！
只要项目长期停工、短期复工没希望，导致你拿不到房子，购房合同和贷款合同就很可能一起解除——
剩余房贷不用还，之前付的钱还可能一分不少要回来。
这，或许算是“忧中有喜”吧。
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