发展回顾
2017年全国商品房销售面积达16.9亿方
2017年万科销售面积3595万方
第一阶段（1998-2008）年）：房地产行业发展的黄金时代，市场供不应求，公司实现行业规模第一。1998年房改取消了福利分房制度，倡导实现居民住宅货币化、私有化，国内商品房市场从此开启，之后城镇化释放大量住房需求，市场供给远远不足，房地产行业进入黄金发展时代。万科早在1993年放弃"综合商社"的发展模式，2001年已经基本实现房地产专业化，受益于行业及城镇化人口红利，公司通过快速扩张抢占市场份额，确定以深圳为核心的珠三角、上海为核心的长三角和沈阳为核心的东北区域为三大重点区域，并以武汉和成都等城市为辅，全面进入一二线城市。
常用社交平台，分析了白云山，终于解决王老吉问题的它将会怎么走。体检龙头美年健康，康美药业，复星医药等等医药类公司。一、三、五公司，二、四、六读书，七行业策略。李康研报，提问交流。
2017年全国商品房销售金额133701亿元
2017年万科销售金额5299亿元
第二阶段（2009-2014年）：行业发展放缓，市场供给仍然不足，公司坚持"有质量发展"的战略。2008年受国际金融危机的影响，房地产行业整体有所调整；2009年国内货币环境进入宽松时期，全国商品住宅销售面积及销售额大幅增长，同比增速分别为45%、81%；为抑制投资投机性需求，从2010年开始调控政策从刺激转向收紧，伴随着城镇化率边际增速降低，房地产行业发展节奏放缓，但整个市场的供给仍然不足。公司从2004年提出"有质量发展"的战略，并始终贯彻执行；2010年成都区域公司成立，全国四大核心区域布局完成；2012年公司开始探索多元化发展道路。
全国城镇化率边际增速放缓
万科市占率不断提升
第三阶段（2015年-至今）：房地产行业进入白银时代，市场逐渐。以需求为主导，公司战略升级为"城乡建设与生活服务商"。随着2015年底的供给侧改革，房地产开始进入去库存阶段，宏观政策的宽松也导致了新一轮的地产繁荣，核心城市房价大幅上涨。2016年8月以来，中央开启调控周期，"房住不炒"一系列调控政策的实施，房地产长效机制的不断推进，目前市场已经逐渐转向以真实需求为主导的增长逻辑。公司从2008年开始就将目标客户定位为以刚改需求为主的自住购房者，并不断完善住宅产品满足客户的改善性需求，2017年公司144平米以下的中小户型产品占比高达93%，是房企中第一个坚持走全装修路线的公司；2018年公司战略升级为"城乡建设与生活服务商"，并提出未来的经营理念为"以人民的美好生活为中心"，是公司应对行业新时代的战略转型。
2004-2017年营业收入CAGR30.45%
2004-2017年归母净利润CAGR30.54%
2004年公司提出"有质量增长"的战略后，总资产、净资产、营业收入、归母净利润等主要经营指标不断提升。从公司资产规模来看，公司2004-2017年总资产规模从155亿元攀升至11653亿元，净资产从62亿元增长至1327亿元，年均复合增速为39.39%、26.57%；从公司业绩来看，营业收入从77亿元增长至2429亿元，归母净利润从9亿元增长至281亿元，预收账款从22亿元增长至4077亿元，年均复合增速为30.45%、30.54%、49.61%，本年预收账款覆盖上年营业收入倍数从0.34提高到1.70，表明公司未来结算业绩可期；从公司盈利能力来看，2004-2017年期间，营业利润率提升了8.1个百分点，归母净利润率2010年最高达14.4%，较2004年提升2.9个百分点。
地产业务
从成立初期的多元化发展，2001-2011年单一房地产业务的阶段，再到2012年开始探索创新型业务，房地产业务一直是公司的核心主业，营业收入占比高达95%，毛利率也基本稳定在30%的水平。2012年后，公司不断扩张物业、商业、物流、租赁等业务，旗下拥有万科物业、印力集团、万纬物流、泊寓等子品牌。
房地产业务中住宅销售占比高达80%
144平米以下户型销售套数占比高达90%
2017年公司房地产业务销售规模达5299亿元，同比增速42%，三年平均复合增速42.36%，其中住宅、商办、其他配套销售占比分别为82.7%、13.6%、3.7%，住宅中又以90平米以下、90-144平米的中小户型为主，销售套数占比分别为37%、56%；从公司历年销售趋势来看，90-144平米的刚改型产品的占比在不断提升，符合目前改善型需求增加的情况。2018年上半年销售规模为3046.6亿元，同比增长9.9%，在34个城市中销售金额位列当地前三。截止到今年9月底，公司销售规模已经达到4316亿元，同比增速9.0%；销售面积2902万方，同比增速8.9%。
2018年9月末四大核心区域城市分布图
截止今年9月底进入新一二线城市数量为47个
2010年公司成立成都区域公司，标志着以上海、北京、深圳、成都为核心的全国四大重点区域布局完成，之后公司不断围绕四大核心城市辐射周围的都市经济圈，至2018年9月底已经形成以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北方区域、以珠三角为核心的南方区域、由中西部中心城市组成的中西部区域；并且集团从2013年开始进军国际市场，至2018年9月底已经进入新加坡、纽约等7个境外城市。截止2018年9月，公司在国内已经进入91个城市（与2017年底相比增加了盐城、银川、宿迁等11个城市），其中涵盖所有的一线（4个）、新一线城市（15个）和除金华市、海口市所有的二线城市（28个），三四线及其他城市为44个，表明了新一二线城市是公司优先并重点布局的城市，并深耕于四大核心城市经济圈。
南方与上海区域贡献权益净利润超70%
南方与上海区域结算收入占比超5成
从业绩分布来看，四大核心区域的分布整体较为均匀，其中近三年权益净利润中上海、南方区域的贡献显著高于北方、中西部区域，2018年上半年上海、南方、北方、中西部的权益净利润占比分别为53.0%、27.5%、12.3%、7.2%，分析上海、南方区域占比显著较高的主要原因：：（1）2016年前后上海、南方区域的整体销售金额显著高于北方、中西部区域；（2）2016年一二线城市房价涨幅较为明显；而上海、南方区域中一二线城市占比较高，因此整体区域的销售均价较高，带来毛利率的提升。
2017年公司采取了APP"匠心"、APP移动验房等多项信息化技术，产品质量持续提升。集团主要从过程监控、结果检验和客户视角三个维度全方位保障并持续提升产品质量：其中"天网行动"主要是确保采购产品的性能和质量，源头上杜绝"假冒伪劣"、"货不对板"、"以次充好"、"质量不达标"的材料部品进入项目，以保障工程现场产品的真材实料、货真价实；工程管理APP"匠心"，进一步提升精细化管控能力；移动验房APP以及线上客户服务产品"服务家"，实现了客户与公司的实时互动，客户黏性加强。
新开工主流产品中三项工业化运用比例
绿色建筑面积不断提高
"5+2+X"体系中，"5"是指系统模板、全现浇外墙、装配式内隔墙、爬架和穿插提效，包含27项优选核心工艺技术，可以高效实现建筑施工模板化、标准化、专业化、精益化;"2"是指适度预制、装配式装修;"X"则指的是符合"两提两减"(提高质量、提高效率、减少人工及手工依赖、减少消耗及排放)的新工艺新技术。2015年开始，装配式内墙、内外墙免抹灰工业化运用比例已经达到100%，2017年开工面积中工业化主流产品相比传统工艺实现工期提效20%。绿色建筑方面，2014年-2017年期间建筑面积不断提升，从880万方增长至4372万方，年均复合增速70.63%，这将与"城乡建设与服务商"战略中的"和谐生态建设者"定位吻合。下篇讲讲公司的物业业务，物流业务和商业业务。
我是李康，感谢您的浏览转发。李康研报，看得懂研报，学得了知识。
网友评论