买房之规划篇

买房之规划篇

从去年年底开始考虑买房，介于房价太高也一直没有行动，但孩子快上小学了，需要在大点的空间做作业。另外，随着居住的时间变长，东西也越来越多，的确也到了需要改善住房条件的时候了。

在2012年买现在的房子的时候，只考虑以后有了孩子，一家三口居住，当时想着反正离父母家也不远，就半小时车程，看房一小时不到就买了房，在买房前完全没有任何准备。后来几年，房子一直够住也没再考虑，直到去年下半年才真正觉得要买房。

结合过去买房的诸多问题，这次做了些准备工作，不再盲买盲卖，将买房这件事正式提上议程，当成大事来办。

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该怎么选择合适的房子？

从有买房想法就在考虑该买个怎样的房子？设定了两个方案：一是在目前小区附近购买个四五室的，以后父母就住现在的三室，方便互相照顾，也能有独立的空间；二是把现在的房子卖了，换个大房子，以后和父母住一起。经过对房子本身的朝向、户型、楼层，以及周边位置地段、小区情况综合思考后，决定采用更符合家里住房要求的第二个方案。

1、住房要求

房子本身：朝向、户型、装修、楼层这几个方面，需要着重考虑房子的结构，至少要有五室，三个朝南房，家里现在光照不足四小时，阳光充足、周围无遮挡也被列为第二大关注点，毛坯还是精装只要合适都可以。

位置地段：1公里内的生活设施是否齐全？交通是否便捷？是不是学区房？现在的住房，周围没有菜场，只有几个小菜摊，买菜很不方便，生活设施会着重考虑。周边的交通都还算便捷，孩子的初中学区也要相应的考虑下，毕竟这次换房后，至少在未来6年内，不再有换房打算。

小区情况：开发商和物业是不是大品牌？绿化率怎么样？这个关系到住宅舒适度。现在的小区不管是开发商、物业、绿化率都挺满意的，但周围好多朋友提过他们有小区停车乱、物业不解决问题等诸多居住烦恼。

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2、升值空间

李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”亲戚家有个住了二三十年的老房子，去年还卖了不错的价格，我想“地段论”被奉为房产界的金科玉律不是没有道理的。

房价这么高，该怎么买？

目前常州的房价，高层毛坯每平在11000-14000之间，洋房毛坯每平在14000-19000之间，别墅每平在14000-30000之间，比2012年贵了一倍多，之前常州的房价相较周边城市偏低，从2015年下半年开始有了一轮迅速增长，到了2018年下半年趋于平稳。捶胸顿足后悔没在2017年前买房也于事无补，对于自住刚需，该关注什么？做哪些相应准备呢？

第一点，在现有资金条件下买到最满足需求的房子。

明确自己的住房需求。

做好财务准备。

第二点，房子要最大限度保值增值。

看房选房，充分调研，期间做记录，保持对房价、对周边环境的钝感力。

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怎么做出一个合适的购房财务规划？

第一步：收集房价相关信息。

通过中介网站进行房价查询，做初步筛选，由于网上价格水分较大，可以加一些房产中介微信，定期关注他们发布的房产价格信息，做到对同城不同小区、同小区不同房子价格心中有数，以便以后还价有谱。

昨天听了一个朋友的买房经历，她就提到找的房产中介不靠谱，两万元还不下来，最后自己在网上搜到那个房主的电话，靠前期充分的准备，还掉了十万。所以，除了对收集的房价信息进行统计分析，还要多和买卖房屋有经验的朋友讨论，掌握一些基本的谈判技巧也很重要。

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第二步，做购房财务计划。

是否贷款？

答案是肯定的。一套小则大几十万，大则几百万的房子，普通工薪阶层全款很难，即便能全款，在目前利率环境下，也最好贷款，资金放在手中还可以去找获利超贷款平均利率的投资机会。

贷款主要有纯公积金贷款、商业贷款和组合贷款（公积金+商业贷款）。公积金贷款因为贷款条件限制、贷款金额有限，现在已越来越难满足大多数家庭的贷款需求，多与商业贷款一起使用。商业贷款利率较公积金贷款多不少，但贷款额度大，也是使用最多的贷款方式。

贷多少？

选择贷款后就要决定贷多少。主要考虑可以贷款的上限和月还款额的承受力。比如，常州地区首套房公积金为公积金余额的20倍，个人可贷上限为30万，夫妻可贷上限为60万。另外，月还款额多少合适？月收入的50%还是60%？比例越高给未来生活增加太多负担，在可贷款的范围内，月收入40%以下是个合适较安全的比例。

买房前，除了要结合自己的实际情况考虑贷款和还款额度，还要对未来2-3年内的现金流心中有数，若要装修还要预留部分装修款，还要留存一些备用存款应对可预测的特殊重大支出。

做好购房财务计划，提前做好收支安排，让家庭平稳过渡买房初期支出较大的特殊时期。

房屋信息核实、和中介沟通、还款保障等买房问题，后面会陆续分享。