最近工作忙碌，工作日疲于奔波，笔记乏陈可数，但是休息日踏进二手房市场看了不少房源，也有一些小白经验记录于此，希望可以帮到新看二手房的小伙伴们。
1.满五和满二。
其实满五和满二的准确定义，是指购房的契税票年限。我们可以通俗的理解，二手房一般有三种税收需要缴纳，叫增值税（5.5%）、契税（1%-2%）、个税（1%）；购房0-2年内需要出售，就需要3种税足额缴纳，如果满二，就可以减免增值税，征收契税和个税，而如果满五且唯一，就可以减免个税及增值税，仅征收契税。那么契税征收的规则是什么呢？对于买方而言，购买90平以下房产的征收1%契税，购买90平以上房产的（唯一住房）征收1.5%总房款的契税，购买90平以上房产的（不唯一住房）征收2%总房款的契税。（以上局限于天津）
这个有什么用呢？对于预算有限的买家而言，可以快速判断出自己除了首付之外的款项，加上中介费，其实多几个点，就已经是不少的价格扰动了。
2.城中心老破小好还是周边大环城？
想到这个问题之前，笔者也曾想过，到底是哪个好呢？如果从理性的角度来看待，房价=地价+建筑成本+装修成本。如果用时间轴来看待，其实建筑成本+装修成本是永远折旧的，涨或者跌就只能看土地成本，所以如果从投资角度来说，要严格的去看待两件事，一件事是需求，需求多且量大，就会意味着不断会有接盘侠进入，价格自然稳的住，比如人们常说的看地铁，看生活配套，看招商规划与政策，实际都是指的是需求，需求不减，土地价格就是有保证的，房产价格就容易稳。另一件事看什么呢？看供应。假定需求量不变的情况下，周边拉出5km内规划土地供应量越大，那么这里的土地增值空间也就越有限，因为这个区域的购买力总和是有限的，量价是杆秤自然就会调节整体水平。
笔者之前曾想，在市场供需关系里，是否忽略了政策因素，但是转念一想，其实政策也是需求的一部分。那么是不是意味着城市中心的老破小一定比周边环城的房子升值空间更大呢？相对应而言，只能说老破小稳当，抗压性较强，因为其土地价值是相对高点，所以如果普降，也是最边上的开始降价，但是也同时意味着，城市中心的老破小，也是房价的高点了。在房住不炒的政策下， 核心城市的中心房价，天花板被控制的较为明显。说到底，选择老破小还是大环城，其核心还是在于购房目标，如果是工作，就要重视职住比，不能做太远的居住投资，浪费了通勤时间，如果是上学，就要高度注重学区和交通生活配套。
3.有哪些产权种类的坑尽量不要碰？
这一点是从一个笔记中记录下来的，在中国有几大常见的机会是不适宜投资的，一是郊区的别墅，二是国外的房子，三是公寓及商办（因城而异），四是旅游地产，五是高铁新城，六是小产权及还迁房。其实这里的核心逻辑点在于，你是看在当下还是看在未来，如果看做当下，这些房子都有一个特征，就是实惠或者说是便宜，但同时也有一个高风险，那就是未来的流通性差。如果着眼未来，从流通性的角度来看，这些房子是很难流通的，如果流通性差，需求低，基本就是有价无市的面会大。
4.精装修还是老破小？
这一点也很有意思，在笔者周边一般持有两种观点，一种是认为精装修好的房子划算，可以吃一定的装修折旧，省去支付压力，另一种观点是认为，老破小的杀价空间较大，装修反而可以很好的省钱。其实两者都没有错，主要看的是一个词叫做综合成本。精装修的房子，可以关注未来是否是自住，自住的话什么时候会住？房屋装修的品质，可以通过品相，如是否漏水啊，地板是否起鼓啊，使用年限啊，家电家具是否缺项啊，以往是租给谁在使用等等综合考虑，如果房屋装修的折旧符合自己使用期内的居住需求，那么你的综合成本就是购房款+契税+个税+增值税。换句话说，如果是老破小，就要关注你杀价的空间，是否大于你装修要消耗的成本了，而且如果是首付购房，还需要计算其中的时间差。因为房款是首付+贷款，而装修一般为一次性投入。
5.关于中介和房屋问题清单
这一点笔者没有太大的发言权，但是好的中介一般能省很多事情。但是如果让笔者判断好中介的标准，基本跟投资的逻辑相通。“理的清楚事，算的清楚账，摸得清楚人”是三个基本的判断标准，层次不一的中介，会给人的感觉很不一样，有的基本上一问三不知，有的则能娓娓道来，业主因为什么卖房，卖了多久了，之前住的是什么人，完整的购房流程是怎样，总共有哪些费用需要缴纳，不同的客户需要缴纳多少钱， 谁是售房客户的决策人。之所以说二手房水深，就是因为信息不对称很不让人放心，而不断追问细节，也是跟中介打交道的一个必备功课。在买方市场下，没有完全弄清楚情况之前，千万不要先交定金，这是一个重要的基本原则。
常见的问题清单有，除了基本的面积，楼层，采光，户型，物业，配套，交通等等，还可以重点关注房屋名下有无户口（尤其是学区房需要注意迁出），房屋之前住的是什么人，是自住还是租出去了，是否名下有抵押，卖家是一手房还是二手业主，家具家电是否缺项，是否一并交易，房屋的土地年限和剩余年限，房主为什么卖房，是否是共有产权人，如果是置换在哪里买新的房子，什么时候买的，差额多少，了解的信息越多，你对房屋的优缺点越明显，其综合价值和砍价余地也就越大。
6.户型如何去看？
户型笔者并不了解，但是有了解一些基本的判断原则，比如常见的户型方正、动静分离、干湿分离、公私分离、通透良好、动线分离。比如经常讲的南北通透，就是指房屋一南一北的通风和采光是可以垂直对流的。所谓的户型方正，是对应的所指户型不方正的房子，比如一些特殊户型，弧形，三角形，刀把型等等，而干湿分离，指的是厨房、卫生间与怕水又怕脏的卧室尽量分离开。厨房的布置应尽可能的靠近进户门，远离卧室和客厅指的的是卫生间；动静分离，动区包含：客厅、厨房、餐厅这些都是全家人会共同活动的区域，而静区包含卧室、主卫、书房。这些是比较私人的部分。比如有的户型，使用卫生间需要穿过卧室，就是很反人类的设计；公私分离是指户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私，一些一厅两卧的户型，厅在正中间，卧室在两头，就会造成在厅里可以随时看到卧室的情况，私密性较差。
就楼层而言，顶层的房子一般价格较低，但是购入之后也不容易出手，比如一些老小区的七层八层仍然是楼梯的房子。顶层的主要缺点是夏热冬寒，即使是高层，也跟开发商的防水保温质量息息相关，顶层漏水，不保温，是常见的居住坑，还有就是没有楼梯的顶层生活会很不方便，尤其是你取快递和外卖的时候，所以如果不是价格非常有诱惑力，不建议入手顶层的房子。一楼的缺点主要是夏季潮湿，蚊虫和防盗，下水道堵了也不容易清理，另外是私密性较弱，采光较差，所以一楼一般开发商常见会带小院，而顶层则会生产阁楼增加溢价空间。
以上就是最近看二手房源小白的一些笔记和感受。
【金词银句】004期：
1.产品与服务的区别。
产品和服务的经典区分，还是说生产过程与消费过程是否是同时发生的，同时发生是服务，二者分离的是产品。
2.危机公关三种步骤与客诉。
看到前几日的南开大学食堂的声明，突然想到了这三个危机公关的步骤，这锅我背，这错我改，这就去办。其实就已经概括了大部分危机公关的精髓，先解决态度和感受问题，再解决真正的问题，是线上拟态环境的重要特征，在线下也是如此，遇到了客诉，解决问题很重要，但是他更重要的目的，是发泄情绪。你首要的任务，不是解决问题，而是化解情绪。
3.问题的质量，决定答案的质量。
这句话最近感触很深，一个好的问题，基本上已经隐藏了答案的轮廓和边界，而在现实生活中，我们往往不是一个更好的提问擅长者。
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