题图来源：kirsten sims

#地产股投资攻略#

房子，有时候它是焦虑的根源，有时候它甚至是焦虑本身，有时候又是缓解焦虑的手段，对于每一个老百姓，也是逃不开的一个事儿。

房事，一直没有在人群中冷过，为什么国人如此热衷买房子？

一个笑话：一人从股市套现，去买房；一人卖了房子，去股市抄底。两人擦肩而过，心里默默鄙视下对方，在心里互骂一句：傻*。

不谈房子何以成为国民信仰，今天，主要来说房产股的投资逻辑和投资策略。

1、国民核心

有很多人调侃：问君能有几多愁，未买腾讯未买楼！

嘴上说没买，身体很诚实。

2018年末，我国居民的总资产规模达465万亿元人民币，其中，房地产约占居民总资产的70%。

一个房子，掏空6个钱包，老百姓富得或者穷得只剩下房子。

2、国之基石

商品房销售额占GDP比例逐年升高，对中国经济增长的重要性越来越大。

2008-2018 年，中国商品房销售额从 2.5 万亿飙升到 15 万亿，年复合增速高达 20%。商品房销售额占 GDP 比例，也从 13%上升到 16.7%。

如果房地产出问题，对经济将会产生重大影响。

反过来想，房地产在不崩的情况下，哪些房企具备投资价值？

这不得不先说房地产公司是怎么赚钱的。

3、房企如何赚钱？

房企赚钱分为四部曲：

第一步，搞钱。房企拿出自有资金20-30%，剩下的70-80%资金找银行借。能不能借钱甚至低息借钱，是房企的核心竞争力。

第二步，拿地。通过招拍挂、并购等方式从政府部门拿地。拿地成本比对手低，也是判断公司竞争力的一个重要指标。

第三步，盖房子。大多房企都不是自己亲自动手，而是由建筑企业负责盖。

第四步，预售回款。房子一封顶，就开始预售。房企收到老百姓买房的首付+按揭款，还给银行本金+利息。

房企收回的房款，再减去各种成本，剩下的就是利润。

那么房企未来还能不能持续赚钱呢？

4、未来怎么发展？

根据恒大研究院夏磊分析，2019-2030年全国自住房需求，平均每年是11.7亿平米。

华创证券新财富分析师预测未来十年大概会维持在平均每年13亿平米。

总的来说，以上专家预测未来十年（2030年之前）中国的房地产需求实际上不会大幅下滑。

房地产行业规模长期稳定，萎缩发育不会浪，那么行业内的公司未来在哪里呢？

行业头部公司市场份额一路飙升。行业前10、20、30大房企份额逐年上升，2019年上半年，top30房企市场份额已经超过50%。

整个行业头部公司集中度逐渐提升，二八效应，强者恒强！

具体到单个公司，靠什么胜出呢？

5、低成本是王道

从房企怎么赚钱可知，房企最重要的两个指标，是拿地成本和融资成本。

（1）拿地成本。拿地成本=拿地均价/销售均价，拿地成本越低，公司盈利能力越强。

（2）融资成本。在经济下行状态下，银行收紧信贷，中小房地产公司更难从银行获得贷款，大公司更容易从银行获得贷款。

6、哪些公司能够胜出？

在房住不炒，政策收紧，贷款变难的大趋势下，哪些公司能够大概率在未来胜出？

龙头+央企才是王道！龙头，市占率提升；央企，低息借钱融资更有优势。二者结合，是致胜法宝！

所以，最后一个重点指标，就是央企。

下图为2018年top20房企拿地成本和融资成本图，融资成本最低的几家公司大部分都是国企或者央企，正所谓，上头有人好办事儿。

综合考虑拿地成本、融资成本、央/国企与否三个指标，得出未来大概率能够表现不错的5家公司，分别是保利地产、招商蛇口、中海地产（中国海外发展）、华润置地、绿地控股。

7、现在适合买入吗？

当前这5家公司PE和PB估值，见下表：

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