岳老师买房语录分享：未来深圳及一线城市房价一定会继续上涨，但越来越不好卖了，房价上涨与不容易变现并不矛盾，并且会长期同时存在；房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，结局要看政策；一线城市买房，宁选鸡头不选凤尾。

“关注岳老师，每天8点24分收到消息”

岳老师给大家划一下两个重点，房屋养老金无论缴或不缴。最后买单的肯定是老百姓，最后落地点肯定在房价与租金上。

许多老破小社区以前没有缴纳过专项维修基金，所以房屋养老金账户余额会少于新建的规范化小区，而这部分余额肯定要业主及接盘者后续缴纳补齐，导致一线城市老破小社区持有成本提高。

至于对老破小房价利好还是利空，要看这笔钱收多少，少的话就是利好，多的话就是利空。

租金是跟由当地薪资水平决定的，是买方市场。同时，给租客提供房子的，不仅普通房东一个主体，还有当地政府。所以房屋养老金对租金没什么影响。《》

▲住建部：三项制度▲

房屋养老金分三个账户，分别是公共账户，这部分资金来源是地方财政出钱；个人账户，这部分资金来源是业主缴纳的专项维修资金（强制缴纳）；补充账户，这部分资金来源是业主自愿缴纳。

跟我们的养老保险和医保一样大致分为两个板块，一个是个人账户，一个是公共账户。个人账户就是我们买房时缴纳的维修金，只用于本小区维修。公共账户参考医保是所有人交钱给所有人用，大家公摊成本。

我们后面每年要交的钱，就是公共账户的钱。

未来要支出维修的话，两个账户各出一部分钱。具体划分比例和费用还未定。新的房屋养老金制度打破了原来的分配机制，原来是专款专用，一个小区缴的钱就专门用在这个小区。但以后是政府统一收缴，统一分配。

▲房屋养老金：框架图▲

岳老师带大家一起回顾一下老旧小区的房屋改造历史，你就会明白为什么现在会出台房屋养老金制度。

2019年之前，我们关于老旧小区的房屋改造采取的方案是拆迁，于是一大批拆迁户一夜暴富，著名的猎德村、华润旧改。

2019年以后，我们关于老旧小区的房屋改造采取的方案是改造，政府出钱帮助老小区修电梯、修停车场、修外墙等。

2024年开始，我们关于老旧小区的房屋改造采取的方案是以旧换新和原拆原建方案，原业主自筹重建。

从大手笔撒钱大拆大建开始，到出钱给你维修，再到你自己自筹重建，政府的力度一次比一次小，说白了就是国家没有办法来进行兜底了。

▲老旧小区改造▲

目前我国有500亿平方米住宅，可以说家家户户都有属于自己的房子。而其中这些房子大约有300亿平方米，都是在上世纪建设的。

在城市存量住宅中，15年以上楼龄占比超35%且20年以上楼龄占比超20%的城市共有12个，均为发展起步较早的重点一二线城市。其中，上海、济南、北京这三个城市20年以上房龄的老旧小区占比分别达到61%、49%、47%。

比如深圳福田或罗湖一些老小区楼龄基本上在30年甚至35年左右，水电等设施都开始老化。如何避免这样的高层住宅沦为老破旧的贫民小区呢？就得靠翻修。

▲深圳：近1年二手房楼龄段▲

如果你觉得这篇文章不错，可以给岳老师点赞、转发、评论，你的支持是岳老师不断创作的动力！

“关注我，防失联”