文：蔡垒磊
最近有好几个人问我，说现在公寓的租金回报率挺香的，问我能不能买了？我知道这些人的想法，一方面想抄底房子，另一方面存款的利息实在太低了，1个点，对比之下公寓就很香了，5个点6个点也不罕见，然后就心痒痒了。
先说结论，不行，至少现在还不行。
我不知道多少人到今天还有“在大城市有属于自己的一块地方”的执念。这个想法本身没问题，但梦想的实现总要付出代价的，如果它成了执念，你就容易在还消费不起梦想的时候，以“投资”为由来洗脑自己，买上这个你实际上买不起的单。
公寓能吃到的利息看起来是很香，但为什么这么香有没有想过？它往往是以残值的大幅下滑作为前提的——一买一卖的交易摩擦高，残值大幅下滑，所以没人买，所以价格低，所以租售比高。
而在今天，它和住宅一样，残值的下滑还得加上整体行情的下跌，等于给下滑加上了buff——以这种本金的损耗速度，你收的那点所谓的高利息还是省省吧。
我上次说过楼市没到底，为什么？只要房产税没有全国普推，楼市就不会到底，租售比就不会起来，我们的房地产市场就不会正常。多年前很多人一直有个疑问，说为什么中国的房子租售比都这么低，人家欧美发达国家都这么高？然后就有人解释说，因为中国人都喜欢买房，都喜欢有自己的房子，所以买的人多，热情高，国情不同，文化不同。
其实没什么不同的，因为我们只是人家的1.0版本，仅此而已。我们才开放市场经济多少年？才放开农民进城多少年？连股票市场都才多少年？很多的法律法规都还粗糙得不得了，国家自己都没整明白税该怎么收，市场经济下的各行各业该怎么管，所以得一步步来。
我们的租售比低，热爱买房投资，本质上是长期持有多套房产几乎没有任何成本，是房子绑定了例如学区/身份这样的东西。而这些绑定的东西之所以有价值，完全是因为经济增长周期，和突然放开农民进城的房地产周期重叠了所致。经济一旦进入下行周期，各行各业的机会减少，学历自然贬值，学区房自然没用，身份吸引力自然下滑，内卷必然到来，老百姓收入必然减少，房地产也自然崩盘。
这个崩盘，会随着国家税收不够，土拍又收不上钱，准备在房地产上开收持续性的钱，而彻底崩到谷底——这是非常正常的，我们在绝大多数方面都迟早要跟欧美发达国家接轨的，这不是剥削老百姓，而是之前粗糙，以后必然逐步完善而已。这个时候租售比能不高吗？必然高，因为房子的本金会再砍半——现在很多上海的住宅能达到1.5%的年化，很多人就觉得不得了了，我要是告诉你以后扣除了房产税还能有3个点以上，你信不信？
到那个时候你就信了，哦，原来我们没什么不一样，啥文化不文化的，都是一个鼻子两只眼，以前只是在不完善的初级阶段而已。等有些有上千套房子的人出完货，傻子在下跌过程中被频出的政策利好忽悠，把盘都接定了以后，哗啦啦一下，推出房产税，开始收下一道。
所以公寓利息能吃吗？能，住宅也能，但都不是现在。你要眼馋这些利息，就要在本金价值不大幅下跌的前提下，才能去眼馋。房子有折旧，房子还在下行期，房子有交易摩擦，这些成本你要算进去，而不是只能傻乎乎地赌房子涨价你才能挣到钱。
所以怎么办？必须等到房子至少不跌了，但大家都不认为房子不会继续跌，就房子的租金回报率再高大家也吓怕了，不敢买了，你才能入场，而这，就必然是房产税推出以后，否则房子不会见底，你计算租售比也不会准确。
上次我就说了，先不败而后求胜，你要吃利息，就必须先判断对本金安全的节点时间，然后再去投资。那么后面本金不涨，你就安心吃利息；若是本金还能随着经济转好而慢慢回升，就都是额外赚的。
这叫安全边际。
（完）
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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。
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