长租公寓下在我看来只有2种变现模式
一种是基于溢价差+增值服务产生的变现
盈利方式可以分为4种：自持、 集中 、分散 、委托。
自持：地产资本溢价+租金收入+增值服务。重资产模式对资金要求高
集中：租金溢价+增值服务。轻资产模式，集中化改造，比分散式成本略低，方便管控，在一定时间内享有权益。
分散：租金溢价+增值服务。轻资产模式，分散式改造，比集中式成本略高，物理空间上受众大，更好满足差异化需求，在一定时间内享有权益。
委托： 出租方（B）运营管理服务费+承租方增值服务。轻资产模式，通过降本，增值方式获益。
一种是通过ABS（ 包含ABN
）、REITs、类REITs、CMBS、等证券化手段进行变现融资
长租公寓租金收益权ABS模式实践：
2019年3月，深交所最新披露信息显示，深圳市佳兆业城中佳画发展有限公司及创享家租赁服务(深圳)有限公司的30亿元规模“中山证券-佳兆业城中佳画住房租赁1-20期资产支持专项计划”发行申请已获审核通过，中山证券为该专项计划的承销商和管理人。
长租公寓ABN模式实践：
2017年2月，中国首单公寓行业资产证券化产品——“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”在上海证券交易所正式挂牌转让，成为市场上首支长租公寓租金受益权ABS产品
长租公寓类REITs模式实践：
2018年8月，保利置业发行7亿住房租赁债券，旭辉领寓39亿类REITs上交所正式挂牌
2017年10月，国内首单长租公寓权益型类REITs产品——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式“破冰”，成为市场上第一支长租公寓类REITs
长租公寓CMBS模式实践：
2018年3月，北京首单长租公寓CMBS“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”在深交所获批，拟发行规模为7.2亿元
2017年12月，招商蛇口发行全国首单长租公寓CMBS——“招商创融—招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划资产支持证券”，是全国首单储架式长租公寓CMBS，储架融资规模为60亿元，分多期发行。
（预计2019年）REITs模式实践
据传，首批公募REITS牌照就有中国银行，上海证券交易所在新年致辞中表示，2019年，推动公募REITS试点，加快发展住房租赁REITS，积极引入债券国际投资者
ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
ABN（Asset Backed Medium-term Notes）（非公开定向发行）资产支持票据，本质跟ABS一样，只是是非公开定向向投资者募集资金，期限相对较短。
REITs 指房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
类REITs指产品通过多SPV（通常设置为双层），将持有标的物业的项目公司股权转化为可交易转让的固定收益类证券，并通过相关条款的设置，使融资方实现资产的真实出表，降低资产负债率，提高资金使用效率，同时又能在一定程度上享有物业资产增值收益。此外，通过提高现金流覆盖、控制抵押率、增加保证金等措施能使资产支持证券本身评级超越融资方自身信用，亦在一定程度上降低了融资方的融资成本。
Special Purpose Vehicle，简称SPV。在证券行业，SPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离岸资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资。是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。 SPV的原始概念来自于中国墙（ChineseWall）的风险隔离设计，它的设计主要为了达到“破产隔离”的目的
CMBS是Commercial Mortgage Backed Securities是英文缩写，指商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券
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