关于房地产，也算个从业人员，简单说说想法。
第一，从国家整体来看需求与供给。需求，就是人口。从官方统计数据来看，22年人口开始负增长。体现在刚需购买力上，还需要一段时间的滞后。这几年本科及研究生毕业生每年数量都在上升，但也就在1000万左右。考虑到这部分购买力较强，平均每人一套，套均价在一百万。这样这个最大的刚需集体，贡献了10亿的销售额。改善购买需求数量要远远低于高区。但均价高，按5万亿估算。这样看来，在经济正常的条件下，每年15万亿左右的商品房供给需求，还是稳定的。这相对于前几年的十几万亿的高峰已经略有回收。
与大量新建房对照的，成熟城区二三十年甚至更高楼龄的房子老化也很严重，用新房子代替老房子，这个大逻辑，中短期内都还成立。像欧美那种新建建筑急剧萎缩的情况，与我国不太相符。
二、成熟城市群之内和之外:上面计算的刚需和改善需求，基本集中在五个左右成熟的都市群。特别是刚需群体，因为在这些成熟都市群的刚需购买行为，才会在销售额上做出较为明显的贡献。如果一个毕业生到鹤岗之类的城市定居买房，那么他在统计数据里几乎是消失了。也就是说15万亿左右的供给，将向成熟都市群集中，集中度至少在80%以上。而成熟城市群之外，其中包含着甚至包含着一定数量的省会城市，都将成为房地产的荒漠。
三、一线城市内部:这种极端的分化甚至在一线城市内部也将会越来越明显的体现。目前已经观察到的最先出现在广州，这也是一线城市中较为不典型的一个案例。在广州市，花都，从化等偏远城区已经出现20万元总价房产的极端案例。如果把广佛看成基本一体化的城市群，那么在佛山的偏远城区，10万元左右总价的案例也并不少见。同个城市群占有优势地位的区域单价超过15万，并且这还不是最贵的。而资源极度贫乏的区域单价下探到两三千。这几十倍的差价。在地理层面上距离不足百公里，甚至在50km以内。也就是说一线城市内部将会出现鹤岗村，鹤岗小区甚至鹤岗片区这样的极端现象。
四、低密度趋势:最后说一下，有些人已经在提到的低密度居住趋势。也就是参照主要是美国人的生活方式。大面积的规划低密度纯居住区，这个涉及到城市规划理念的基本原则。不管一个大型城市是单中心还是多中心，即使是典型的多中心大城市重庆，也没有体现出典型的郊区生活趋势。在成熟都市群发展迅猛的这一时期都没有产生的倾向，在下一阶段更不可能实现。短期内这种转型思路只能作为一个补充。
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