本篇只适合一些入门级小白，专业大神别见笑。看到前不久的一个段子：，《券商中国》的记者在追踪中国上市公司年报的时候发现：2014年中国上市公司的年报数据显示，494家上市公司净利润不足1500万元，占全部2818家上市公司的17.53%，1500万不够北上广深一套好房子的价格；1065家上市公司在2014年的全年盈利不足5500万，占上市公司总数的37.79%，一年利润敌不过一套深圳豪宅的价格。但是如果卖掉上市公司1%股票，就够买好几套房子的。
这不禁让人思考中国的房市和股市到底哪个泡沫更大一些，集思录甚至说这可能室诺贝尔级的经济难题。尤其是最近二线楼市价格开始上涨，石家庄的二环附近都是一万五起售。或许这又是二胎政策释放的红利吧。
从房市和股市来类比发现，这二者完全就是一回事。
先简单说一些类比基础：股票市值相当于实时房价，每股相当于每平米，净利润就是房租，资产总额就是购买时的总房款，净资产就是除去贷款后的净成本，这样一比较完全可以用股票分析方法来分析股市了。
一、PE市盈率：我认为这是一个成长性的指标，租售比的倒数，就是房价除以每年房租，相当于多少年房租可以回收房款，目前一线城市PE过高，泡沫化严重，但是这跟股市一样，都是政策和稀缺性影响的，大家都往北上广去，自然PE会抬高。北上广的PE就相当于创业板的PE，大家都对北上广的成长性抱有极大的信心。从股市规律上讲，过大的泡沫总有吹破的一天，当大家发现在大城市生活并没有多么好的时候，自然就会降温了，这样看来，一些宜居的二线城市未来会有极大的发展潜力。
二、PB市净率：我认为这更是一个保守的判定存量价值的指标，就是房价除以买房净投入。当市场能够给你的房价甚至比不上你的投入时就意味着你已经亏了。当然这在当下房市根本不存在，买房很少有亏钱卖掉的。
三、市值因子：股市喜欢炒小市值，因为有IPO审批制，所以买壳很热门。中国人喜欢小户型，因为钱少。所以小户型的周转率很高，这点也是类似的。
四、ROE类似于租售比，高房租低房价才会造成高ROE，高房租会使得人们买入吗，但是股市中往往是股价越高越会引起买入，所以这个ROE就是一个次要指标，即便ROE很高，但是股价如果持续走低，场外人群也不会进入，但是场内人或许更乐于持有。
五、负债率指标：很多人对于负债率都有偏见，认为高负债企业不太好，其实这要看这家企业的负债结构了，如果都是低息的贷款我觉得多多益善，很多时候负债是一种特权，例如中国的央企都拥有极高的负债率，民营企业想借贷都借不到，只能搞一些融资性贸易。类似地，当你有公积金贷款途径能够用首付撬动起多套房子的话，这是你实力的见证，但是如果房市低迷的话，负债便成为你的真正负担了。
六、成长性：五证齐全，地段优势，物业服务这些就是定性分析房子的成长性了，类似于企业资质品牌、护城河、行业地位、核心竞争力、管理团队等等。这些无疑能够给房子价值增加更多确定性，但是还是那句名言，风来了猪都会飞起来，重要的是你要在风口上，没看见那么多的风险投资竞相投资在并不怎么赚钱的TMT行业吗？
我个人感觉中国房市除了少数炒房团，大部分还都是价值投资，由于交易环节的成本比较高。所以说，在上升通道中任何时点的买入都是正确的，伴随着城镇化的脚步，房市的周期性要到城镇化结束终止，最少还得到2020年。
网友评论