买公寓、商铺（非住宅房产），开放商承诺“返租金”，这种营销手段你应该听过。但买房全额返还月供、装修房子全额返现的故事，你知道不？
在最近一周之内，宝妈看到与房产相关“返租”的新闻，才发现这种套路已经全面渗透房产销售环节。
买房置业，开放商承诺20年返月供、房子是白送的。
房子到手了得装修，装修公司承诺分10年全额返还、装修是白送的。
不想劳心劳力打理公寓，交给托管酒店公司运营，承诺N年保底返租，多爽啊！
看来有必要写写售后返“租”的套路。不明白的人，手里的钱和智商，分分钟被商家收割。
买房返月供
20年之后房子就白送？
据财经博主@曹山石介绍，现在海南岛某楼盘是这样卖房的：
粉丝发来海南卖房新玩法。开发商说搞活动，房价170万左右。然后购房者、开发商和一家金融公司签订协议，每个月会返7000元左右到银行卡，返还20年。金融公司一旦给不起，由开发商接盘。这么算下来能返168万，房子相当于白送了。家里长辈要拦不住了。怎么劝？
粉丝展示这份购房合同。严格来说，这是业主与第三方金融公司的合约：
概括一下上面那张图片的内容。想要20年后白得一套房，业主得先掏钱：
1）向开发商支付全额房款，170万元；
2）向第三方金融公司支付服务费，1.44万元。
怎么返现？类似按揭七成供房，不同的是转由第三方金融公司支付给业主。为了入戏，合同都设计好了，按照购房款70%为本金基数，以同期银行房贷利率计算20年等额本息。
这下准业主心动了，别人都是每个月掏钱给银行，这下是我当金主、坐等收“月供”。
这种模式，我咋怎么看都是合情合理的呀。用贷款计算器一算，170万元的七成，以目前房贷利率计算，20年分期月供大概是7000元，没看出来有啥问题。
这并不是一个开放商跑路、业主哭晕的悲惨故事。
该楼盘仍是合法有序地销售中。
事实上，合同里面提到的开放商（海南中和（集团）有限公司）和第三方金融公司（横琴中和基金管理有限公司）跑路机率很小。前者是1988年就成立的大型集团，后者是新近成立的公司、开放商占有30%股份。
短期之内，两家公司同时破产（跑路）的可能性不高。
另一方面，早前有媒体请教过法律界人士，这合同不存在欺诈或者“霸王条款”。合同本身没漏洞，套路不在于此。
那套路在哪？
这个例子展示所有“售后返租”套路的必要元素：与第三方签订合同。
大多数返租方（返月供）不是开发商，而是另外一家公司负责返租的。在几年时间内、售楼完成后，运营公司来个破产，履行不了协议。
这里睁大眼睛看清楚，业主状告开发商是没用的，因为合同不是与开放商签订。告运营公司也没用，人家没欠你钱，做不下去不做而已，按照合同条款赔丁点毁约金。
海南这家房产公司“你购房、我月供”并不是创新招数。
回到前面全款购房、返还月供的例子。好多叔叔阿姨想到20年后“白得一套房”，心动不已。虽然要一下子拿出170万元压力有点大，但是想到每个月有钱收，就想飞扑去售楼处送钱。
认真细想，如果不是全款购房会怎么样？
正常的房地产开放商，对于全款购房的业主会给予折扣，比方说九五折。倒过来想，没有“返还月供”这些现金福利，房子的售价应该不足170万元。有人查过，该楼盘周边均价是1.5万元，而这楼盘的是1.7万元。用全款买房+每月返还，买房要贵13%。
羊毛出在羊身上，想要返现得承受高价，呵呵。
就算这房子是开放商做善事，本身值“170万元”，用银行按揭购房，只需50万元。相当于，这170万元，当中50万元用于购房，剩下的交给第三方公司做20年理财。每个月返的钱就是扣除房贷后的理财收益。
认真想想，120万元做理财，每个月还掉7000元月供还有7000元入袋，你确定不是逗我玩么？！
（回报率有多高，自己用Excel的IRR函数算一算。）
这么高回报率（超过10%），是真有其事，还是“我赚你息、你赚我本”？自己认真想。
一次性付清装修款
商家全额返还？
买一手毛坯房有返租套路，等业主装修也有类似的。
不同的是，这个故事已经成为“悲惨的事实”——商家跑路了。
曾经有家实力雄厚的装修公司，凭借“完美家装10年返还，全屋定制”，在天猫旗舰店家装馆销售排行前十。它是什么玩法？
（现在天猫查不到这家店铺。借用一下网络图片。）
这家叫做“实创装饰”公司，在去年搞了一场以“全额返现”为主打的样板间装修设计大赛。用户零付费即可享有动辄数十万的装修，而所需做的仅是在装修完成后被上门拍摄，作为后期的广告宣传样板房。
天下确实没有免费的午餐。业主想要免费装修，得全款支付几十万元的装修款，之后10年每年返现10%。
问题是，万一商家运营不了10年呢？
如果不是这家公司的上海分部悄悄倒闭了，如果不是上海地区业主们报案了，老百姓永不不知道，原来装修也能玩“售后返租”。
一般人装修房子，都是买一部分材料、付一部分人工，分次支付。要一次性支付全额装修费，很多业主买房之后是拿不出来。
这家“实创装饰”就联合多家金融公司，提供装修贷款。这些受害者，跟装修公司签订返现合同，同时跟金融公司签订贷款合同。
一旦装修工程出现各种原因的烂尾（比如装修公司跑路、要加钱改装），业主和“实创装饰”公司的合同就卡在那里，装修得不到、后续的返现也没有。贷款合同就甭想撤销，那是业主跟第三方公司签的呀！
（1个月前该公司跑路，受害者爆料给媒体。）
没有贷款的业主可能损失少点，就当作装修款打水漂。那些背着装修贷款的业主就惨了。
买一项资产返还租金是说得过去，但装修是纯消费，不像资产能产生租金价值，何来有额外利润可以返还呢？有时候，回报率根本不需要计算，有些把戏用脑子想想就知道BUG在哪里。
投资酒店式公寓
今天买、明天即收租？
前面提到两个例子，买房、装修都有套路、不省心。如果手头现金不多，所在城市限购，商住公寓是很多人的投资选择。
尤其是早几年，精装修公寓、酒店托管，顺便给业主长期稳定返租，很受市场欢迎。
几年过去了，达不到承诺回报率、降租金的，托管公司跑路的，慢慢地浮出水面。
随便举几个例子吧。
减租型：
广州奥园的某个公寓产品，在售卖是承诺每月返租3千多元（每年按10%的涨幅递增）。但现在却说因“市场环境不好”，承租方只能返租2千多元。
跑路型：
大约十年前，惠州凯旋国际酒店公寓产品上市，约24万元/套。当时承诺返租10年，前5年的租金用于抵扣房款，从第6年开始业主才真正收租，租金为2000+元。有业主爆料，待第6年付清房款时，他们被通知原先签订合同的酒店负责人因经营不善跑了，后续合同宣告无效，不会再支付租金。
商铺包租、返租的例子更多。
广东台山地王广场承诺商铺包租“10年返租、100%回报”，不到3年就付不出租金了。
（当年台山地王广场风光一时无两，曾吸引珠三角、香港等地投资者淘铺。图中所见的是香港业主游行抗议。）
买房买铺，见到返租的要小心。
总结两点
1. 留意是跟谁签订合同。
一般返租，与业主签订合同的不会是拥有资产的开放商，而是外包的金融公司、酒店管理公司（轻资产或皮包公司）等。
一旦返租方毁约，就算打官司，对方公司本身没几个值钱的资产，被法院拍卖清算都还不起钱。
如果对方无能力保障返租，打从一开始就不是双方共赢的生意。你赚我息、我赚你本而已。
2. 算一算投资回报率
不要听广告、营销人员的托词，投资回报率都被人“忽悠”错了。
比如170万元买房，20年每月返7000元，一般人算成一年返还8.4万元除以170万元，算出来是5%、以为很合理。事实上，投资回报要跟正常的买卖相比较。
同样是买这套房，一般人的成本是50万元、再加月供7000元（20年）。对比之下，开发商提供的方案，就是除了房子，还有120万元用于房贷成本和每月返还额，相当于1.4万元。这样算出来的投资回报率，高达14%。超高回报率，难道业主不怕运营方跑路了？
比如装修那个案例，回报率10%都超过目前市面上的P2P，高回报率要多想一想。
如果上述两点经验你记不住，那么记住下面这句话：
理财赚钱从来不易，坐等你掏钱的要多想一下！
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