深圳租金、土地供应、人口以及开发商拿地情况。
1
租金分析
先来个租金概览，基本和单价走的是一个路数，从沿海到内陆逐渐降低。不过于单价分布相比，租金的分布没有那么集中，即便在宇宙中心，也是可以找到租金并不那么贵的。
然后看详细的租金数据，去除极值之后如下图。中位数在5k左右，符合宇宙中心的特点。看下面的密度分布图，深圳的房租还是比较均匀的一个分布，基本有高有低。这也是为什么我们在上面的地图中，在万花丛中，还能看到一点黄色。
如果对个别区域有兴趣，可以在公众号界面找到REI map，然后点进去自行缩小到自己感兴趣的区域，这里就不赘述了。
老生常谈：
其实更加准确应该用每平方米租金算……这样可以排除面积造成的影响，商业地产一般也是这么算。但是对于住宅，因为都是以套为单位的，用整套价格能够更直观的体现租金分布，所以在这分布情况就用整套的租金了。
下面是各区域的租金中位数排名， 由高到低。整体来看，过度还是比较平缓的，深圳湾，大学城和红树湾三个地区为租金的前三甲。基本在8k左右。第一幅图，基本都在5k以上了……想要找5k一下的地区，都得要去到第二张图了。清水河、新秀、八卦岭是后三甲……当然这还要结合后面的放租盘数量进行验证。
接下来，就是验证上图的时刻了。龙岗中心城的放盘数量明显高出其他地区很多，超过200套，其次是坂田，也有100套左右。从大运新城往后，放盘数量的分布才逐渐放缓。前三甲中，只有红树湾的放盘数量是10个以上，具备一定的参考性。不过话说回来，高端盘出租盘的数量，本来也不多。比如，即便深圳湾的放盘数量少，只有5个左右，我仍然觉得它的租金是准确的。
老生常谈：
与卖盘一样，放盘数量理论上来讲应该是影响出租盘的最大因素。放盘数量月多，房东在放盘的时候就越有参考，放出的价格就越符合实际。如果你周围的类似的房子都挂3.5k一个月，你会以一个什么样的价格出租呢？
2
住宅土地供应
老生常谈：
决定价格的最主要因素，是供需关系。在目前这个状态下，需求应该没什么大致变化。人民群众购房的热情并没有因为租赁住房、共有产权房的推出而消退，但凡买得起的，还是愿意买商品房。而供应情况，虽然口号喊得响，但是实际却在逐渐的微量减少。
这个道理不难理解，人口涌入的城市，一共就那么大点地方，不可能无穷无尽的供应。具体哪块地是商用，哪块地是工业用地，哪块是住宅用地，这都是有规划的，不能随便胡改的。所以除非开疆拓土，否则供应很难增加，比如深圳和香港一个劲的填海。
土地属性也不是说改就改的，一个城市如果都是住宅用地了，房子是有了，就业机会都没了，买房的人靠什么吃饭呢……
深圳的土地供应少……这似乎已经是众所周知的事情了。目前还找不到官方2018年的土地供应计划，所以最新的计划就是2017年的，不过往前推5年的数据都可以找到。
下图是过去5年商品住房的用地供应，你没有看错，前4年都不到200公顷，只有2017年是有218公顷的计划供应。而其中，2016年的计划供应是125公顷……
有兴趣的同学们可以看看之前的分析，包括中山、佛山、广州、东莞……深圳的供应……大概和东莞中山差不多。而这，还只是计划供应。
不过深圳跟其他城市不太一样，可能是因为地太少了……实际出让有时候会大于计划出让。比如居住用地的实际出让计划完成度，2014、2015、2016年分别为，108%，70%，105%。不过即便如此，仍然是不太够用……
另外，上面只是说了居住用地供应，其中的商品房用地供应，又要打个折扣……再加上开发商自持物业……又得打个折上折……
3
人口增减
接下来的结果……可能会引起大家的不适……额，对，是增长太快了，有点不适应……常住人口复合增长率为4.2%，这么大的体谅，还这么快的增长速度……
再来看小学生在校生……复合增长率为7.2%……
目前分析的大湾区城市当中，人口指标上深圳简直领先第二名一大截。
老生常谈：
这里用两个指标，一个是常住人口，一个是小学在校生。常住人口总是被污染，而且跟征集有关，所以现在统计人口一般都爱用小学在校生来侧面印证。这里都放上，相互印证一下。
常住人口是蓝线，左边纵轴，小学在校生是橙线，右边纵轴。
4
开发商
额……其实有点尴尬……近三个月深圳没有什么土地出让新闻……也合情合理，毕竟供应就供应那么点……还老是开发商自持。
那么说点别的吧。
虽然笔者离深圳很近……但是基本就限于关口转车，或者是罗湖附近吃饭……对深圳没有其他的了解。不过由于工作的机会，接触过两次深圳的相关政府官员，给我的感觉都是，干练，自信，潮气蓬勃。
第一次是在港中文的一次关于海绵城市的会议，当时是光明新区的城市规划院的一个负责人去做了演讲。同时与会的，还有HK、澳门和新加坡的相关方面领域的专家，但是只有光明新区的这位负责人给人眼前一亮的感觉，语言简洁清晰，切中肯綮。虽然实际情况怎么样，需要实地考察，但是只听演讲的话，我是非常愿意和这样的人合作的。
另外就是今年4月份的绿金委年会了，虽然当时我参加的是另外一个分论坛，不过后来据朋友描绘……深圳的两个负责人镇住了全场，语言感染力十足。
这也可能就是深圳特有的气质，这种气质让人看到希望。
正文到这就结束了，插播个事情。
插播：
前段时间看新闻，深圳国资委旗下的投资公司收购了香港一家公路基建公司66.67%的股权，而该公路基建公司持有两大高速公路，广深高速公路和广东广珠西线高速公路。
按照深圳政府之前的风格，很可能收购回来，就直接造福于民，免费了……比如深圳13条高速公路，6条实行了免费。光2016年就回购了4条高速公路，并且实行免费通行。
李嘉诚与深圳政府合作开发的梧桐山隧道，政府希望收购李嘉诚的股份，然后实行免费通行……当时老李要价太高……结果深证政府直接在梧桐山隧道旁边，又修了一条盐田二通道……
所以深圳政府在造福于民这方面，是一点不含糊的……
所有买了房子的，没买房子的，买得起的，以及买不起的，都不用担心……把一切交给深圳政府吧，作为改革开放的排头兵，这点智慧还是有的。
—— 进入公众号，会有REI map可以查看各个城市的样本数据。如发现app用不了了，那可能是我服务器额度够了，请与本公众号联系。
—— 数据均来自于我国某著名地产中介，不能100%覆盖所有的存量盘情况。
—— 另外，本文只供学习使用，不作为任何形式的投资指导。
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