嘉宾：长沙晓涵
记录：深圳队张爱萍
1，时间线
2020.3 拿到人生中第一套长租公寓 没有经验，投入3万多，结果踩坑
2020.7报名财籽长租公寓课 开始付费学习
2020.8 拿到学习后的第一套房 每月溢价1000做到小区2房价格天花板
2020.8-2021.2 陆续拿到8套房 每月被动收入6000+ 正式辞职
2021.2-2021.11月 拿房20+套被动收入突破10000，11月武汉第一次参加线下课加入钻石合伙人
2021.11-2022.11 精进长租，拿房30+套，月现金流突破20000，并总结出一套长租公寓出房就能回本的经验，上线财籽大咖一对一约见
2022.11-至今上装修代售课程并且成功落地一套装修代售项目，升级黑钻
2，接触财籽前
琴行老师月薪3000元，月光族
3，接触财籽中
（1）边工作边做包租包租收入6000～7000元超过主业收入
上班耽误赚钱，果断辞职
（2）规划了广州买房名额，持续泡圈子，做装修代售赚首付
（3）30套包租并不多，执行力+ 精进，不要自我设限
4，•学习前
投入3万多，3年才回本
•学习后
递增情况十年不涨租
合同年限10年
拿房价格2000
装修期30天
空置期每年一个月
出房价格3000
每月溢价1000
投入成本5200
回本周期一个月
自己设计自己拍摄，美图+滤镜即可，很多东西在淘宝上买的，软装在淘宝上买的
•随着个人能力的提升，以及市场竞品的增加，包租作品也在不断的升级
5，【举例】2020年4月拿的复式两房为例
合同年限10年
每年空置期一个月
装修期一个月，押一付三
出房价格3000元
中介费1500元
收租合计12000元
拿房价格2000，租金12000一首期投入
5000一出房中介费
押一付三实付4000元，首期投入5000元
中介费1000元
差价5500元
得到的就是你的投入成本!
•为了快速回本，一定会跟房东谈空置期前置
6，思路：以终为始
预期总租金一(收出房中介费+首期租金)=投入成本
注意：首期租金是首次给房东的所有资金，包括押金适用于押一付三的情况
举例：看了某小区一套房，拿房1500，预期出房2100，给房东3000(一个月空置期一个月装修期前置)，收房中介费750。出房收租客总租金8400，减去收出房中介费1800，减去房东3000，得到投入成本3600元。
查看同小区，同户型的最高价最低价来做参考
•我们的目标～出房就回本
房子底子很好，出租即回本，没有拿底子很差的房子，动硬装的没拿
7，轻松拿房
借力使力不费力
（1）御用中介
•第一一定要考虑对方的利益
中介相当于你的市场部，帮助你把你的产品销售出去。三天之内租掉给你70%的中介费，多给20%，佣金秒结
和谁谁关系好，主动找他，让他录盘，这个房子不是他店里租掉的，也会给他发一个红包88块钱
多替对方考虑
•第二要讲诚信
①答应给多少就要给多少，言而有信
口口相传
②中介群400多人，中介不断地往里面拉人，所有中介都在发布我的房子
拉到多少人就发多少红包，红包雨
一出房就在群里发红包
③有个关系好的中介主动帮忙管理群，把群昵称改成：小管家，主动发房源主动维护群，房子租出去后私下发个红包，88元48元都行
④有人发卖房广告～at他，不好意思，把你踢了
（2）物业管家
及时交物业费，经常去物业露露脸，聊聊天，节假日送点吃的呀
•房东主动想把房子租给我
自己有了选择的权利，不是所有房子房东要给都收。条件合适才收
•中介和物业主动维护和我的关系，跟房东说我挺靠谱的，房屋维护也很漂亮
•谈判：利不可占尽，达到自己要求了，就没有再多要条件
•不收楼梯房
位置好的楼梯房，考虑收，追求高品质愿意为高溢价买单的租客一般不会选楼梯房。
楼梯房的溢价空间有限
•平层两房溢价很高
一房大概500元600元，loft两房也溢价有限
•就在一个小区收的，33套，只有一套在对面小区，小区10栋楼，对面小区都不收。一房二房Loft都收
不管你朝向的，安静不吵更重要
网友评论