嘉宾：上海清泉 2023.9.12
记录：张爱萍
一，为什么上海市区可以做好包租？
1，市区很卷
有市场，才会卷，很多人进入，说明市场好，越卷的地方越是市场好
2，房东很精
房东很精，越是精明的房东越会算账，那么也很大可能越通情达理
房东过来的时间、跟你谈判的时间，都是他的隐形成本。你要告诉他
3，价格很高
价格高，代表租客群体质量高
4，市场乱
乱世出英雄，在一片嘈杂中修炼自己成为“神级”
你有你的核心竞争力
——向内求，不是抱怨，不是找问题，而是从所有事件中发现积极因素，脑子里没有问题， 只有解决方案
二，我做了哪些事儿_1
1，中介
几十个中介？太太太少了
多加中介，多链接中介，见面就好
不处成朋友，多见面即可，保持一定距离
2，房源
给中介支持，看房、谈判，不拖沓，及时回应。
一定不能放鸽子，一定不能迟到，不能让中介等我们；这个房子要还是不要，快速做决策
多看多看，足够熟悉房子
3，谈判
不小气，也不乱大气，给中介该赚的，不给的坚持不给，有原则有底线
收了房给了佣金，再给个红包，比如188元。你胡说要给2个月租金的佣金？～不给，可不能惯着你
最高最高给了一个月佣金，因为那个地方太卷了（目标坚定、方法灵活）
•中介足够多就可以拿到房，宁可错过不犯错
三，我做了哪些事儿--2
1，中介
不挑三拣四，有房源就去看，多看房多看房，尽快熟悉周边的行情，房屋房型、朝向，楼层等
2，房源
见房东，不断的见房东，让中介不断的约房东。有房东一定要去见
3，谈判
摸摸房东的底，摸摸中介的能力，摸摸自己的预期
四，我做了哪些事儿--3
1，中介
知己，永远第一位
知道自己做包租的目的～现金流～资产倍增，以终为始
不认同你的中介，换一个，咱们只做筛选，不教育
2，房源
解彼，跟房东统一战线，让对方赢，或者共赢，解决TA的痛点
或者心甘情愿买你
•在最卷的地方，谈到2个月空置期
3，谈判
合作，去除卡点，敢开条件
1)年限
只要你敢开，最少签6年VS我们最长签20年
这样下来，年限很容易谈成10年以上，而且接下来其他条件也很容易谈
（比如：我们最少签6年，一般你最多只能签到6年，而且其他的空置期、装修期谈的难度也变大了，因为房东觉得我都给了你6年了，你还要这么多）
2)装修期
以要装修费为由，房东一般不同意，那就用装修期+年限来换，可以多谈到一些装修期/年限
3)空关期
4)合同签好
多与房东链接，一次谈不成，再谈一次，再谈一次，重签合同
5)付款条件
押一付一
这个市场上居然还有人不付押金，所以你只要敢开口
你不要觉得不可能，只要你去谈，说不定你也能谈到不需要支付押金
五，装修
1，不怕装修
装修原来比你想象的简单的多的多的多的
杠杆师傅
2，装修最难的是设计，但可以借力设计师
装修最简单的是问，问财籽圈，问建材市场，问装修工....... ( ep.门坏了怎么办?橱柜破旧怎么办？有墙纸怎么办？ )
专业的事交给专业人士干
•目标
年底前做到主动收入的身价标准-5万元的稳定现金流，对应收房需要30套
（清泉在银行上班，月收入5万）被动收入5万，和主动收入5万，不一样
•问：如何秒出租？
每一个步骤都做到位了，选址选房，装修，作品质量，广中介，广渠道，就可以秒出租
认真听课，多听几遍，老师的原话直接拿去用，很管用
•问：如何让中介约房东出来？
找更多的中介
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