内容首发于公众号：想想的自留地
算起来入房产圈也近五年了，但很少写关于房产的内容，甚至连每个月的碎碎念都停了，这样不好，要改！
感谢各位没有取关我这个万年不更新的主理人，后面会多写一些干货给大家的~
最近有朋友来公司提出了一个业务设想，想来问我们的想法，他想的业务设想是：做2000~5000价格段的二房东。
在他的观察里，这个业务虽然传统、烂大街，但依然有很大的机会，关键是现金流很好。
而且，在当下（招租期长、空置率高、租金下滑）整体租赁环境不好的情况下，他所接触到的二房东们的收房价格却在变高，所以他认为：大家都在看好这个市场，值得一做。
那么这门生意，真的这么好吗？
首先，必须承认这是一门很多人看不上，但确实能赚到钱的生意，但这个钱没有想象中那么简单。
而当下的行情，可能是由这几个因素造成的：
1. 整体经济不好，没有特别好的投资渠道。而打工者租房，是刚需；房东空置的房子要出租，也是刚需。只要需求存在，就会有机会，所以看好二房东业务的人多了起来。愿意做二房东的人变多，自然收房的价格变高了。
2. 很多人不知道，小区最大的二房东就是这个小区门口的中介店。所以一旦出现真的低价房的时候，接触一手信息的中介往往会选择自己消化，根本不可能流到市面上，特别是这个价格段的小标的。那么能流到市场上的房子，价格自然是高的。
3. 疫情后，上海有很多人离开了，但是随着完全的开放，也有很多人在回来，所以更多的人在看好未来的低端租赁市场，想趁着当下行情不好的时候，入局。
那这门生意可能的风险是什么样的呢？
1. 抗风险能力差
2. 小钱，细抠，重运营
这里不得不提一下财籽（一个教别人做房产资产管理的培训机构），在财籽的课程体系里，做二房东是一个很好的现金流生意，但前提是搞定房东谈妥以下条件：
1. 三个月装修期
2. 每年一个月的招租期
3. 包租6年以上
这个条件好像挺合理的，但在实操中，三个月的装修期是不存在的，实际的装修时间可能只有2周。
因为低端租赁的二房东赚的是这样几类钱：
1. 装修期的房租、招租期的房租
2. 未来经济周期轮动所带来的租金大涨
3. 运营中租客可能会支出的钱
4. 如果违约，租客的押金
谈妥之后，便是美化了，包括也可能仅限于刷墙、换地板、换软装，实际支出不可能超过10000元。
二房东的生意，说到底赚的是租差，而这样美化后的房子，租差基本在1000元左右。
假如一套房子，你向房东收房的价格是4000元，出租给租客的价格是5000元，
支出：28500元
16000元（付三押一给房东），2000元（收房中介费），8000元（美化费），2500元（出房中介费）收入：20000元
20000元（付三押一收租客）回本周期：租差1000元，8.5月
中介费是不可能省的，但如果美化费只需要5000元，那么回本周期就是5.5月。
但如果空置一个月，则亏损的5000元需要花5个月的租差来填补。
所以这门生意真的好吗？
看你的关注点是什么，看你还有没有其他更好的投资渠道，看你能不能从缝里抠出钱来，比如电费、宽带费、维修费，比如能不能和租客搞好关系，让他长租，或者赚到租客的押金。
这里面细节太多了，只有自己沉下去琢磨，才能抠出钱来。
再看我们正在做的高端租赁业务。
同样的也是和房东长签，前期投入大（单套房源20-30万），真金白银全面改造了屋况，虽然回本周期在2-3年，但是我用两个月的租金就可以添补我一个月的空置损失，抗风险能力会强很多，再加上租客素质高，续租率高，新装修，屋况好，维修少，运营轻。
不得不说一声，不香么？
但说到底，没有绝对的好生意，只有适合自己的生意，认清自己的能力圈才是第一位的。
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