内容首发于公众号：想想的自留地

最近接到一个咨询，觉得很有意思，和大家分享一下

是公众号的粉丝，就叫小号吧！

小号在上海浦东内环内投资了一套带阁楼的电梯三房，现在不在上海生活工作，一直以来有代理人管理。

我问代理人是谁？

他说是一个朋友。所以我猜测，这个代理人大概率是小区附近的中介，没有直接付费服务关系。

但因为租掉了能赚点中介费，所以对招租还算上心。只是一旦涉及到房子的维修，就经常玩消失。常常逼得小号还得自己远程想办法，遥控解决，非常头疼。

所以，小号想直接扔给二房东托管，这样自己可以彻底地不操心。

我们从这几个角度来分析一下

01

我们先看看房子本身。

这是一套上海浦东内环内的带阁楼的电梯三房。

看起来，似乎地理位置非常好！房子也非常好！内环带电梯的房子啊！还有阁楼！多稀缺的户型啊！

但是，浦东的内环不是内环啊！

浦西看环线，浦东看规划。

浦东的内环，除了某几个特定区域，如果没有规划搭配的话，大概就和浦西的中环，甚至外环差不多了。

所以，小号的房子从地理位置来看，并没有以为的那么好。

而小号觉得，这个小区很好啊，还问我能不能当豪宅来装修，问我们有没有兴趣投资。

我愣了。

房子所在的整个版块都不在我们的投资范围内，更不用说这个小区了。

那这个小区真那么差吗？

完全没有！！！

这个小区属于周边客户卖掉房子之后，都会考虑买入的优质小区，各方面在整个版块都属于比较好的。

但在租赁市场上却不是这样的。

02

二房东张三的方案是大装。

也就是如我们自己投资的房子那样，装中央空调和地暖，让它成为这个小区装修最好的仔。

我打开链家，一边搜索这个小区的信息，一边问小号：

• 链家上挂牌的那几套房子的装修觉得怎么样，是不是你想要的「好」？
• 我们这套房子和他们的差距有多大？
• 如果装修到这个程度的话，你觉得怎么样？

为什么我要问这几个问题？

因为小号的房子是投资，早晚要卖的，他包给二房东不仅仅是为了省心省力，也要为以后卖房子考虑。

卖的时候，房子的品相很重要！

我们不可能等到卖房子的那天，再去考虑装修。

同时，这个版块里，什么样的客户会租这样的大户型呢？陪读家庭吗？举家来上海做生意的小老板吗？餐饮老板做员工宿舍吗？

***脱离用户画像考虑产品，就是在耍流氓。 ***

如果真的斥巨资装成了豪宅，很大概率又是一个错配的产品，要花很多时间才能等到一个合适的客户。

03

二房东李四的方案是套中套。

我对套中套的理解是分租或者AB套，这两者什么区别呢？

假设阁楼只有一个房间的大小，和楼下不是一样大的。

分租的话，在原始的四房的情况下，会把客厅再隔出一个房间来，也就是当做5个房间对外招租，租客公用卫生间。

根据房间朝向面积一般租金在2500-3500元不等，如果有套内独立卫生间的，更高一些。

满租情况下，预计租金1.25w-1.5w。

不考虑屋况的各类维修问题，只做隔断、添置一套家具的话，预计支出0.3w左右。

普通打工人为主，对住的要求就是睡个觉的地方，稳定性差，流动性相对高，管理成本高。

AB套的话，以这套房子为例，可能会隔成A套（楼下2房1厅1卫）、B套（楼下1房1厅1卫+楼上1房），也可能会隔成A套（楼下2房1厅1卫）、B套（楼下1房1厅1卫）、C套（楼上1房1卫）。

对应的租金，则会提升好几个档次。

如果是AB的两套，预计1.1w+。如果是ABC三套，预计1.2w+。

实际可参考小区周边正常2房和1房的租金价格，再进行调整。

装修成本会比分租高一点，毕竟要装的是入户门，而不是室内普通的木门。

相对的，这个类型的租客对屋况的要求更高，一般是家人或情侣住，更在乎居住体验，隐私性，而不仅仅是个睡觉的地方。

对房子的保养，会稍微好一些。

分租比AB套更赚钱？别忘了还有空置风险和各种管理成本。

这两个方案，都涉及到房子的改动，愿意付出的成本多少，决定了最后的回报情况，以及自己的管理成本。

上述关于租金和成本只是拍脑袋的预估，实际成本，要根据实际要调整的项目多少来定。

04

要卖，所以绝对不能接受套中套！

对很多房东来说，扔给二房东打理房子，自己可以轻松获得租金的稳定回报，不用再担心空置的风险，可以说是一个省心省力的好选择。

但对小号来说，接受二房东张三豪装的方案是不合适的，接受二房东李四套中套的方案是绝对不行的！

这套房子是小号的投资，小号明确表示过几年等市场回暖就要进行出售。

那什么时候市场会回暖呢？

现在没有人知道。

但给了二房东，就意味着约定了不能出售的年限，如果在这个期限内要收回房子，是需要支付巨额违约金的。

违约金数额往和改造方案有关，改造方案和年限有关。

在出售环节，对房东来说，最优的方案一定是将屋况还原为正常户型 —— 更好的采光，更清晰的结构，都可以提升客户的看房体验，提高售出的概率。

也就是说，要拆掉分租方案中，客厅里隔出来的墙；要更换AB套方案里的防盗门为普通的木门。

在实际卖房的过程中，我们也遇到过不拆直接卖的业主，所以这个要一房一议了。

如果边租边卖，租客多，看房不方便，会影响客户看房效果。在下行市场里，不是一个好的卖房策略。

05

把房子交给楼下的中介管理，靠谱吗？

这种做法很常见。

对于房子，普通人上哪里找一个「自己人」呢？特别是不在本地区生活的房东。

除了小区门口的中介，我还能选择谁？亲戚朋友吗？可他们又不干这行！

我有个做IT的朋友，帮老家的亲戚管理一套杨浦的出租房子。

虽然人在上海，自己也买了房子，但IT小伙并不知道该怎么招租，碍于老家的人情，硬接了下来。

挂牌了一些中介，一直也没租掉。

他也不好意思面对房东，那段时间一直各种问我该怎么办。

所以，选中介更好一些？

那你可能就会遇到和小号一样的困境了，经常要自己顶上去，远程遥控处理。

当然，不是所有人都不靠谱，但靠谱的人确实不多。

06

历史总是惊人的相似，类似的故事，其实之前就写过 👉 出租案例 | 老静安精装修楼梯3房——租不掉就装修？有些装修钱可能不如不花

那么小号的这套房子怎么办？

考虑他后续有出售的计划，考虑他想省心省力，我给他的方案是：以整租的方式交给我们代理

• 修缮或装修方案由我们进行评估，经房东确认后执行，实际产生费用实报实销（我们自己做二房东，熟悉各个项目的报价）；
• 租客租金直接支付到房东账户，跳过二房东这个中间商；
• 如果有维修等该由房东处理的事宜，我们出面协调处理，实际产生的费用经房东确认后实报实销；
• 我们按租客付租金的时间收取一个服务费，做到真正的利益共同体。

此外，服务费我也会帮他申请打折。

最后他会怎么选呢？

我也想知道。

这个世界不存在既要又要还要的事情。

我们的每一个选择，都只能基于当下的需求，不后悔就好。

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考虑涉及隐私，隐去了一些关键信息。

以上这些看完，如果还有什么想聊的，私我哈~

单纯就当交个朋友~

毕竟，关于房子，我们都需要一个自己人。